一、基本案情

原告陈某系外省籍经商人员，被告李某系某村村民。2004年4月5日，原、被告双方签订了协议书。协议约定，被告李某将自己所在村于2004年4月建造的新小二楼转让给原告陈某。之后，陈某按合同约定将房款如数支付李某，被告一直未交付房屋。于是，陈某起诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。

法院审理后认为，双方签订集体所有土地上房屋的买卖合同，因违反国家的强制性规定应属无效。

二、律师分析

《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

本案原、被告双方签订的协议书中涉案的房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋。因该类房屋占用土地的特殊性质，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，而不能转让给城镇居民。原、被告双方关于房屋买卖的约定因违反了有关法律的强制性规定，应为无效合同。原告的相关诉讼请求于法有据，应予以支持。被告因该合同取得的16万元购房款也应返还原告。

律师提醒，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。耕地、特别是基本农田不仅是生产资料，同时还具有农民社会保障功能，违规违法用地规避了农地转用和土地审批，农民很可能得不到相应的补偿，长远生活得不到保障。