在我国，借贷市场主要由金融机构借贷和民间借贷组成。“民间借贷”这一称谓是约定俗成，指的是社会经济发展过程中相对于国家正规金融行业自发形成的一种民间融资信用形式，在我国有着久远的历史和深厚的传统，且为社会广泛熟悉。民间借贷合同因其效力和主体的特殊性，一直是法学理论和实务界关注的热点问题。对其效力认定及由此而来的不动产抵押登记等争议，也一直困扰不动产登记机构。按照《不动产登记暂行条例实施细则》第66条规定，对抵押权人和抵押人的主体资格并未限制。但有学者及登记机构考虑到风险及国土资源部有关规定，认为不能予以登记。笔者结合不动产登记的实际，谈谈民间借贷办理不动产抵押登记的障碍、风险和责任。

一、法律不禁止民间借贷合同

目前对民间借贷比较明确权威的定义是《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）（以下简称《借贷规定》）第1条，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第1条规定，当事人对由民事关系产生的债权，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，以担保法规定的方式设定担保的，可以认定为有效。当前法律、行政法规没有禁止民间借贷的规定。有观点认为，央行1996年发布的《贷款通则》明确规定，贷款人系指“在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构”，贷款的发放和使用应当符合国家的法律、行政法规和中国人民银行发布的行政规章。民间借贷合同不符合《贷款通则》的相关规定，严格来说是不合法的。笔者认为这个理解并不妥当。从法律解释来说，并非任何法律条文都可做反对解释。所谓反对解释，是指依照法律规定的文字，推论其反对的结果，籍以阐明法律的真实含义。

比如《刑法》第3条规定，法律明文规定为犯罪行为的，依照法律定罪处刑。可做反对解释：法律没有明文规定为犯罪行为的，不得定罪处刑。可以看出，《贷款通则》第2条是通过给贷款人和借款人下定义明确概念内涵来明确或者说限制《贷款通则》的规范范围，并非包括条件假设、行为模式和法律后果的法律规则，更谈不上之间的逻辑关系，自然不可做反对解释，认为是对除此之外贷款行为的禁止。另一方面来说，作为连部门规章都算不上的《贷款通则》，还达不到《不动产登记暂行条例》第22条规定的效力等级，其作为禁止民间借贷的依据是不成立的。

最高法院1991年颁布《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》，对主体一方是公民（自然人）民间借贷合同予以法律保护，《借贷规定》从缓解企业融资难题，规范民间借贷市场的实际效应出发，进一步认可了对企业为了生产经营的需要而相互拆借资金的行为。第10条规定，除自然人之间的借款合同外，当事人主张民间借贷合同自合同成立时生效的，人民法院应予支持，但当事人另有约定或者法律、行政法规另有规定的除外。第11条规定，法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第52条、本规定第14条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。《合同法》第52条规定的合同无效情形列在总则中，属于一般性的规定。《借贷规定》第14条对企业间借贷应当认定无效的情形作出了具体规定，主要是考虑到生产经营型企业从事经常性放贷业务，必然严重扰乱金融秩序，造成金融监管紊乱，客观上损害了社会公共利益，必须从效力上作出否定性评价，可以看作是《合同法》第52条第四款的细化，并非对民间借贷合同的禁止性规定。

二、法律并不禁止民间借贷的不动产抵押登记

国务院《不动产登记暂行条例》赋予了不动产登记机构登记不动产权利的职权，第5条规定了予以登记的包括抵押权在内的不动产权利。行政机关的权力具有权责一致性，既不可越权行使，也不可放弃行使。除了第22条不予登记的情形外，登记机构不应拒绝相对人的登记申请。目前法律、行政法规对民间借贷的不动产抵押登记并未有禁止性规定。

有观点认为，《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号》明确规定：“依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。”因此，不符合此规定的抵押登记不应办理。笔者认为，此条做反对解释也是不恰当。德国学者库鲁格认为法律条文可否做反对解释，取决于“法律要件”和“法律效果”之间是否具有“内涵的包含”及“相互的包含”逻辑关系。

依照反对解释的逻辑规则，如果将“经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等作为放贷人”看做法律要件，“可以申请土地抵押登记”看做法律效果，则从逻辑上看，该法律要件是法律效果的充分条件。而从法学上说，只有法律要件被充分列举，成为法律效果的必要或者充要条件，才能成为一个可以做反对解释的逻辑法则。比如白马是马，不能反对解释为“非白马不是马”，因为马的颜色不止白色，其反对解释自不能成立。既然从《国土资源部关于规范土地登记的意见》做反对解释不能成立，那么只要不存在第22条规定的不予登记情形，登记机构就应按照法律赋予的职责对民间借贷的不动产抵押予以登记。

三、自然人借贷合同的不动产抵押登记不违反抵押权的从属性

有观点认为，自然人之间的借款合同为实践合同，自贷款人提供借款时生效。（《合同法》第210条）相对人来申请抵押登记时往往款项尚未借出，借款合同尚未生效，且款项是否借出不在登记机构的审查范围，登记机构也无法审查。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效时，担保合同也无效（《物权法》第172条）。因此登记机构进行抵押权登记时抵押合同可能尚未生效，违反了抵押权的从属性。对借款人来说，进行抵押权登记后可能面临借款未到位，借款合同无效的风险。

传统民法理论认为，抵押权具有从属性，抵押权的成立以债权的存在为前提，债权若不存在，则抵押权也不成立。但随着社会的发展，为促进社会经济活跃和充分发挥抵押物的效用，法学理论界对抵押权的从属性已经从宽要求，只要将来实行抵押权，拍卖抵押物的时候，有被担保债权存在即可，在抵押权成立的时候有无债权的存在无关紧要。

因为抵押权旨在担保债权的清偿，因此抵押权实行时（即取得抵押物的交换价值时），必须要有可得而确定的担保债权存在。这也是最高额抵押的理论基础。从国外立法例来看，大陆法系国家民法大多是采纳这一观点的。德国民法典第1113条规定，抵押权也可以为将来的或者附条件的债权而设定。瑞士民法更进一步，其民法典第824条规定，不动产抵押，可为任意的、现在的、将来的或仅为可能的债权提供担保。从司法实践看，最高法院对此也是认可的。最高人民法院在湖北莲花湖旅游发展有限责任公司与武汉世纪宏祥物业管理有限公司湖北莲花湖物业有限公司借款担保合同纠纷案中认为，因先设定抵押权后订立主债权合同是双方当事人之间的真实意思表示，现行法律亦无抵押权不得先于主债权设定的禁止性规定，故对莲花湖旅游公司以抵押权从属于主债权，故抵押权不能先于主债权设定为由，主张抵押无效的上诉意见，本院不予支持。目前不动产登记机构办理抵押登记时均要求提供抵押合同和主债权合同，因此在登记时无论被担保的债权在登记时是否有效成立，只要被担保的主债权金额和担保范围可以确定，则第三人可以据此评估进行法律行为面临的风险，有效起到保护交易安全的作用。

另一方面，由于我国实行债权形式主义的登记模式，《物权法》第15条区分了物权行为和债权行为的不同效力，那么理所应当的，申请人之间形成成立抵押权的合意，并由登记机构以登记的形式固定下来，依物权法的规定而生设立物权的效力。如果借款合同无效，则抵押合同也无效。最高法院《物权法》司法解释第21条规定，具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第106条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第52条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。《物权法》第106条规定的是无处分权人善意取得的要件，可见在合同被认定无效和因法定事由被撤销这两种情况下，受让人并未取得所有权。这也意味着即使已经登记的不动产，也会由于原因行为（合同债权）的无效或被撤销而影响其效力，实际上是否定了物权行为的无因性，则物权行为与原因行为同一效力。在抵押合同无效的情形下，抵押权也随之无效。此时纵然抵押权已经登记，也仅有形式上的意义，抵押人可申请注销抵押权登记，不至于影响抵押人的利益。

有观点认为民间借贷合同是否有效，登记机构难以认定，因此登记机构应谨慎登记，甚至不予登记。笔者认为，从《借贷规定》关于民间借贷合同效力的规定可以看出，除自然人之间的借款合同外，民间借贷合同可认为自合同成立即生效。民间借贷合同只要不存在《合同法》第52条的规定情形就可认定生效。《借贷规定》第14条规定的非自然人间的民间借贷合同不应存在的情形可以看做是《合同法》第52条的细化类型。

目前法律、行政法规并未针对民间借贷合同进行专门的禁止性规定，合同法第52条规定的情形是所有有效的合同都不应存在的情形。如果说登记机构需要审查民间借贷合同的效力，难道不应该同样审查买卖合同、赠予合同的效力么？如果登记机构需要又难以审查民间借贷合同是否存在套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的情形（《借贷规定》第14条第1款），难道不应该同样审查是否存在恶意串通、欺诈、胁迫等无效情形么。对登记机构而言，审查民间借贷合同的效力，是不可能完成的任务，只会将登记机构推入尴尬境地，徒然承担了重大的责任，却既无能力进行实质审查，也无权力认定审查结果。比如合同是否欺诈，法院都要两造俱全才能判决，登记机构何德何能可以经自由心证径行判定。同理，除违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形外，登记机构也不应审查民间借贷合同是否存在《借贷规定》第14条规定的情形。最高法院在（2014）民一终字第277号判决认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，人民法院可以主动依职权进行。要求民间借贷产生的合法债权才可以作为抵押权登记中的主债权只会给自己套枷锁。申言之，登记机构在民间借贷合同抵押登记中需要承担的审慎审查职能只能是合同要件的形式审查和必要的注意义务。除此之外对合同效力的审查都是给自己背负无法承担的重担，合同效力的审查也不应成为登记机构的审查内容。

五、民间借贷合同被认定无效时不动产登记机构不需要担责

民间借贷合同因存在《合同法》第52条和《借贷规定》第14条规定的情形被认定无效时，登记机构是否应当担责是很多人主张不应进行民间借贷的不动产抵押登记的原因。特别是民间借贷往往与非法吸收公众存款、集资诈骗、非法经营等案件交织在一起，出现由同一法律事实或相互交叉的两个法律事实引发的、一定程度上交织在一起的刑事案件和民事案件，更加深了登记机构的不安。笔者认为民间借贷的抵押登记在分散登记时期房产登记系统基本都有开展，若因此在不动产统一登记后不予登记，难免会招来很多不满和讥笑。当然由于民间借贷合同的特殊性和登记责任的不确定性（《物权法》上的无过错责任、最高法院司法解释中的审慎审查责任），登记机构在保护好自己的前提下开展登记是十分必要的，但不应因为有风险而不履行应尽的职责。国土资源部《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》则已放宽对抵押权人的限制。

从《借贷规定》看，司法机关采取的是刑民分立的方式，借款人涉嫌非法集资等犯罪或者生效判决认定其有罪，出借人起诉担保人承担民事责任的，人民法院应予受理。借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者生效的判决认定构成犯罪，民间借贷合同并不当然无效，而应当根据合同法第52条和本司法解释第14条规定的内容确定民间借贷合同的效力。对于与民间借贷案件虽有关联，但不是同一事实的犯罪，人民法院应当将犯罪线索材料移送侦查机关，但民间借贷案件仍然继续审理。对于被认定无效的民间借贷合同，按照《合同法》第58条的规定处理：因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。登记机构只要履行了审慎审查的职责，就不会被要求承担责任。