房地产税的改革在如火如荼的进行着。在新政没有下发之前，虽说房产税和城镇土地使用税是比较陈旧的税种，但无论是经营者，还是从事相关涉税工作的相关人员，都仍然需要掌握房产税和城镇土地使用税的基本规定。今天主要讲的是房产税和土地使用税的征税范围、征税对象、纳税义务人和纳税义务发生时间等内容。
一、房产税和土地使用税的征税范围
房产税和土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
城市 | 城市是指经国务院批准设立的市。城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。不包括农村。（一般实际界定是设有街道办事处、居民委员会的地区） |
县城 | 县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。 |
建制镇 | 建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村。（因为城镇的发展，有些地区界定是按非农、林、牧、渔业生产用地原则确认） |
工矿区 | 工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 |
二、房产税和土地使用税的征税对象
1、房产税的征税对象
根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》〈（1987）财税地字第3号〉第一条规定：
“房产”是以房屋形态表现的财产。
房屋是指：
①有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）；
②能够遮风避雨；
③可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
2、土地使用税的征税对象
根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》〈（1988）国税地字第15号〉第一条规定：
征收范围内土地，是指在这些区域范围内属于国家所有和集体所有的土地。
思考一下，下面的该不该征收房产税和土地使用税呢？
——加油站罩棚？
——彩钢房？
——房开公司的售楼处建的样板间和在所售商品房里装修的样板间征收有什么区别？
三、房产税和土地使用税的纳税义务人（换句话说就是由谁来纳税）
1、房产税和土地使用税的纳税义务人确认的基本规定
房产税 | 城镇土地使用税 |
房产税由产权所有人缴纳。 | 土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。 |
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。 | 土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。 |
产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税。 <财税〔2009〕128号> | --- |
产权所有人、承典人不在房产所在地的， 或者产权未确定及租典纠纷未解决的， 由房产代管人或者使用人缴纳。 | 拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的， 由代管人或实际使用人纳税； |
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的， 由实际使用人纳税； | |
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。 （摘自《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条） | （以上内容摘自《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》〈（1988）国税地字第15号〉第四条） |
自2009年1月1日起， 对外资企业及外籍个人的房产征收房产税 （摘自《财政部 国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）） | 自2007年1月1日起， 对外资企业及外籍个人的房产征收城镇土地使用税 《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复》（国税函〔2007〕596号） |
2、无偿或无租使用房产税和土地使用税由谁来纳税？
根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条：”无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”
根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》〈（1986）财税地字第8号〉第二十五条：”纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。”
根据《国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知》〈（1989）国税地字第140号〉第一条：”对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。”
政策可能写的比较模糊没看懂，别怕，我拉个表来~~
使用情形 | 房产税 | 土地使用税 |
纳税单位无偿使用房产 | 由使用人从价计征 | 由使用人缴纳 |
免税单位无偿使用纳税单位房产 | 由使用人从价计征 | 免征 |
免税单位和纳税单位公用房产 | 按各自比例划分，分别征收或免征 | |
3、集体土地的土地使用税由谁来缴纳？
根据《财政部 税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2017〕29号）文件规定：在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。
举个实际征管的例子：成立了一个个体工商户，租房经营。很多纳税人都被税务局要求取得出租方的发票，或者注销的时候要去补交房产税和土地使用税？
质疑：不是由出租方纳税吗？为什么还要承租方缴税？
分析：产权所有人把房子出租了，那产权人肯定就不在房产所在地了，按房产税和土地使用税纳税义务人的规定，就应当由实际使用人来缴税。说白了就是：房地产的出租人未按期履行纳税义务的，主管地方税务机关可以要求承租人通知房地产出租人在规定期限内履行纳税义务。房地产出租人未履行纳税义务的，地方税务机关在进行清理检查(包括专案检查、专项检查和日常检查)时，可以确定由承租人代扣代缴房产税和土地使用税。
98年的时候税务总局曾有一个文件明确，但是在2016年5月29日，总局把这个文件废止了，但实际征管的精神还是没变：
<国税发〔1998〕196号> 第五条 对在清理检查中找不到出租人的，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人。
四、房产税和土地使用税纳税义务发生时间的确认
根据土地的取得——建房形成房产——用途的变化，整理如下：
纳税义务发生时间 | 房产税 | 土地使用税 | ||||
新征用的土地 | 征用的耕地 | —— | 自批准征用之日起满1年时 | |||
征用的非耕地 | —— | 自批准征用次月起 | ||||
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的 | —— | 由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳； 合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳 | ||||
通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地， 不属于新征用的耕地 | —— | |||||
自建的房屋（办理了竣工验收手续认定为建成） | 建成次月 | —— | ||||
委托施工企业建设的房屋 | 办理验收手续次月 | —— | ||||
购置 | 新建商品房（一手房） | 交付使用之次月（交割手续：入住通知单） | ||||
存量房（二手房） | 办理房屋权权属转移、变更登记手续， 房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月 | |||||
一般性 | 出租、出借房产 | 交付出租、出借房产之次月 | ||||
办理验收手续前投入使用 | 交付出租、出借房产之次月 | —— | ||||
房开公司售出前投入使用 | 交付出租、出借房产之次月 | —— | ||||
将原有房产用于生产经营的 | 从生产经营之月起 | —— | ||||
融资租赁的房产 | 由承租人自融资租赁合同约定开始日的“次月”起 合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的“次月”起 | —— | ||||
<财税〔2008〕152号> 第3条自2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 | ||||||
注意：纳税义务发生时间并不是申报时间，而是税法上常说的税款所属期。按征管法等税法原则，应当是次月申报。举个例子，一幢房产7月份交付，8月份产生纳税义务，应当在9月份申报8月份所属期的税款。
关于纳税义务发生时间的文件原文如下：
新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
⑴征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；
⑵征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
（摘自《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（1988年9月27日国务院第17号发布，2006年12月31日<国务院令第483号>修改公布，2011年1月8日<国务院令第588号>第二次修改）第九条）
征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。
（摘自《国家税务总局〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（（1988）国税地字第15号）第十二条）
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的（通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，应按此执行），应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
（摘自《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条）
（摘自《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）全文）
纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
（摘自《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》〈（1986）财税地字第8号〉第二十九条）
⑴购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
⑵购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
⑶出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
⑷鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
（摘自《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）全文）
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
