2020年1月28日，为配合加强新型冠状病毒引起的肺炎疫情防控工作需要，万达商管集团宣布将对全国各地所有万达广场的商户自1月24日-2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策，预计减免租金额度30-40亿元。此后，保利地产、红星美凯龙、金铂商业、星河商置等企业纷纷宣布免租或减半收租，与品牌商家共担损失、共度难关。但另一方面，以万达为代表的企业免租或减租措施仅为出租方自愿行为，现实中，也存在不少出租方不愿意免租或降租的情形，而随着时间的推进，由此引发的商业租赁合同纠纷将会大量出现。基于此，因最高人民法院还未出台有关疫情的民事案件处理规定，笔者根据当前的法律法规及有关政策性文件，结合审判实务经验，谈谈个人对因疫情引起的生产经营性商业租赁合同纠纷类案件的处理看法。

一、疫情属于不可抗力、情势变更还是商业风险

商业风险属于从事商业活动的固有风险，理论界和实务界普遍认为疫情不属于商业风险，但对疫情属于不可抗力还是情势变更存在较大争议。因许多商业租赁合同中明确约定有不可抗力相关条款，因此认定疫情的性质属于不可抗力还是情势变更，将影响合同适用问题，对当事人的权益具有较大影响。

关于不可抗力，《合同法》第一百一十七条及第一百一十八条作出了明确规定。其中《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

关于情势变更，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” 此外，新发布的《民法典（草案）》第五百三十三条将情势变更进一步表述为：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

最高人民法院于2003年6月11日印发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（以下简称“《2003最高院通知》”）第三条第（三）项明确规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

我们认为，《2003最高院通知》虽已失效，但鉴于当前新型肺炎疫情与非典疫情具有高度相似性，上述规定对解决与疫情有关的民事纠纷具有较大的参考价值。根据《2003最高院通知》第三条第（三）项的表述，因疫情影响引发的合同纠纷案件，应分两种情形区别对待：第一种情形，对于因疫情影响导致原合同的继续履行会对一方当事人的权益产生重大影响的，可以根据具体情况，适用公平原则处理，该表述与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条关于情势变更的规定相符，可推定为该情形下适用情势变更的规定；第二种情形，因疫情影响致使合同不能履行的，应认定为不可抗力，适用《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条有关“不可抗力”的规定。基于《2003最高院通知》的原则，并结合《合同法》及其司法解释，我们认为，对于因疫情影响导致合同完全不能履行的，例如电影院等娱乐场所因政府疫情防控需要而必须停业的情形，应认定为不可抗力；因疫情影响导致合同虽能继续履行但将对一方当事人权益产生重大影响的，例如宾馆等场所因疫情影响导致客源锐减、经营困难的情形，应认定为情势变更。

二、如何处理因疫情影响引起的生产经营性商业租赁合同纠纷

我们认为，不管将疫情认定为不可抗力还是情势变更，在处理因疫情影响导致合同履行障碍的商业租赁合同纠纷时，均应适用公平原则，但原则上不宜完全免除租金。原因有二，一是从平衡双方当事人利益的角度出发，承租人因疫情影响受到停业、收入锐减等较大经营损失，同时，出租人也存在例如还款还贷、资金周转等经济压力，双方利益应当同时兼顾；二是从完全免租产生的后果来看，将承租人的经济损失压力完全转移给出租人承担，可能会给部分以租赁为主要经营业务的企业造成新一轮的经济压力，并未能有效缓解因疫情影响对商业造成的经济冲击。

因此，我们建议，处理因疫情影响引起的商业租赁合同纠纷时，应适用公平原则，兼顾双方当事人的利益平衡，根据具体案件中涉及的合同签署时间、当地政府疫情控制措施、受疫情影响的程度等因素，结合合同目的能否实现这一角度，进行综合分析，酌定双方当事人的租金损失分摊比例。

至于具体的租金损失分摊比例，由于目前相关的法律、行政法规未有明确规定，北京市政府于2003年5月16日颁布的《关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展的若干政策措施》对于租金减免的规定，仍有一定的借鉴意义。该文件第（十一）规定，“对承租市及区县属国有资产类经营用房，非典型肺炎疫情期间依法关闭或者停业的，减免租金50%；商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%，其中执行公企租金标准的，减免租金20%”，对国有资产类经营用房租金减免幅度作了统一规范。我们认为，北京市政府上述规定虽对统一裁判标准有一定的积极意义，但该规定是在2003年“非典”期间针对国有资产租赁作出的，不适用于本次疫情，且由于个案事实差异较大，我们在处理案件时仍应根据个案具体情况酌定租金损失分摊比例。