一、基本案情

2006年4月，陈某、某房产公司签订《商品房预售合同》，由陈某向房地产公司购买涉讼房屋，总价400多万。合同约定：该房屋必须取得了《住宅交付使用许可证》；房地产公司对该房屋设定的抵押已注销；房地产公司已按规定缴纳了物业维修基金；房地产公司承诺在2007年12月31日前办理房地产出示登记手续，取得新建商品房房地产权证，如到时不能取得商品房房地产权证，陈某有权单方面解除合同。另外还约定房地产公司定于2007年6月30日前将房屋交付陈某；房地产公司如未在约定的期限内交付，应向陈某支付违约金，每日支付陈某已付房款的万分之二，自约定期限的第二天起算至实际交付之日止。双方在合同的“补充条款”中约定变更合同违约金的计算是每日支付陈某已付房款的万分之二，自约定期限的第2天起算至实际支付之日止，但房地产公司应支付的违约金以不超过陈某已付房款的2%为限。房地产公司通知陈某于2008年1月16日交房，并于第二日办理了交房手续。2008年1月17日，陈某书写违约金确认书，确认由于房地产公司交房逾期，依据合同约定，房地产公司应向陈某支付违约金8万余元。之后，陈某收到上述违约金。房地产公司于2008年1月取得涉讼房屋的住宅交付使用许可证，但未办出涉讼房屋的房地产权证。

法院认为，原、房地产公司签订的预售合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效，双方均应恪守。关于陈某要求房地产公司支付逾期办理产权登记违约金，因房地产公司在预售合同中承诺在2007年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，故陈某要求房地产公司支付逾期办理产权登记违约金的诉请，应予支持。陈某自2008年2月1日起算至房地产公司向陈某发出可办理小产证通知之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理产权登记违约金的诉请，予以支持。判决：陈某要求房地产公司赔偿因逾期交房造成的损失赔偿人民币11万余元（扣除已经支付的8万余元违约金部分）的诉讼请求不予支持；房地产公司于本判决生效之日起10日内支付陈某逾期办理产权登记违约金，自2008年2月1日起算至房地产公司向陈某发出可办理小产证通知之日止，以房屋总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

二审驳回上诉，维持原判。

二、中国房地产律师观点

（一）买受人可以在解除合同与主张违约赔偿之间进行选择

合同解除制度可以使合同的权利义务提前消灭，并对合同消灭后的相关事宜做妥善处理，从而使上述情况得到改观。但是，解除合同并不是对已经发生的违约行为所做出的清算，解除只是使非违约方从不利的后果中解脱出来，违约行为并没有因为解除而得到清算，所以法律仍然要给解除合同的一方继续地享有请求对方承担违约责任的权利，也只有这样才能够了解违约一方因根本违约所造成的后果。故而行使解除权并非要求违约方承担违约责任的前提条件。本案中陈某虽放弃了解除权，但其仍然能够行使违约债权请求权，要求房产公司承担违反合同义务的违约责任。

（二）买受人所主张逾期利益损失的认定

原、房地产公司之间签订的预售合同对于逾期交房的违约责任已经约定，陈某以逾期利益损失为由，以网上登记的与系争房屋同地段房屋的租赁价格为依据，要求房地产公司支付预售合同约定违约金之外的赔偿金，不予支持。

依照《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”其中“合同履行后可以获得的利益”即所谓的预期利益，它不是已有财产的损失，而是未来预期可获得的利益。正是由于预期利益的抽象性，为了限制损失赔偿额的范围、避免债务人负担过重，法律同时规定了应当以违约方在订立合同时可以预见为限，即违约方应对他能合情合理地预见到他的违约行为可能带来后果的一切损失负责。在当事人订立合同时，交易条件已经确定，合同的订立正式基于双方当时掌握的信息之上，这些信息决定了一方可预见的范围。

   本案中，原、房地产公司订立预售合同时均未约定系争房屋用于租赁，陈某也从未向房地产公司传达过其意欲出租该系争房屋的信息，且至今陈某对系争房屋的通途仍未自住，因此房地产公司即违约方对于系争房屋出租之用途未予以预见是合理的，陈某以出租系争房屋可得租金为标准的预期利益计算于法无据。本案陈某的预期利益损失计算是在理性之人可预见的范围之外，故陈某要求赔偿因逾期交房造成的租金损失，无法支持。