一、裁判要点：

对建设工程享有的工程款优先受偿权，仅限于对建设工程价值部分优先受偿，不及于建设工程占用范围内的土地使用权价值部分。

二、实务处置要点：

1、建设工程优先权对土地使用权拍卖价款不享有优先受偿权，作为普通债权受偿。如果对土地使用权单独设置了抵押，应当由抵押权人对土地使用权价值部分优先受偿。

2、对于土地使用权和建设工程，基于“房地一体”原则，应当一并处置（整体处置）。但处置时，应当分别确定土地使用权和建设工程的相应价值，以便分别受偿。

三、最高法案例

最高人民法院(2019)最高法执监470号执行裁定书

最高法院认为，本案的焦点问题是，是否应当对涉案在建工程和土地使用权的价值分别确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。

《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、一百四十七条规定，建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物等一并处分，建筑物、构筑物等转让的，所占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，即便房地分属不同权利人，在处置程序中，也应遵循一并处分的原则，以使受让人取得完整的土地使用权。

本案中，上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据物权法第二百条规定，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿（提示：杭州银行对案涉土地设定抵押权）。本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝业公司和杭州银行分别优先受偿。