一、基本案情

位于北京市房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园是汇金公司开发建设的。在双方签订合同前，汇金公司向有关市政部门申报了居民需要的天燃气项目。2005年7月25日，周丽与汇金公司签订《商品房预售合同》，约定：周丽购买汇金公司开发的位于北京市房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园第6栋2单元402号商品房，建筑面积102.47平方米，套内建筑面积90.87平方米；按套内面积计价，每平方米3 293.2元，共计人民币299 253元；付款方式为按揭付款；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人应按约定时间付款，逾期付款在30日之内的，自逾期付款第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同；出卖人应在2005年12月1日前交付房屋，逾期交房不超过60日的，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天的，买受人有权解除合同；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，出卖人应当出示约定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人按买受人提供的联系地址发出书面通知后，买受人未能按时接收房屋，视同出卖人已按照约定向买受人履行了交付手续，超过30天视同买受人已无条件接受该商品房；出卖人承诺房屋入住时在缴纳供暖费后保证冬季正常供暖、按照北京市有关规定天燃气入户等基础设施，并约定因市政配套及安装的延误等原因，出卖人可据实予以延期交房。此外，双方还就有关事项进行了约定。合同签订后，周丽依约支付了首付款并办理了银行按揭手续，履行了付款义务。

2005年7月6日，汇金公司向购买其房屋的业主发出通知，将入住时间调整为2006年5月29日，并承诺凡在2005年9月6日前签署合同的业主，汇金公司将赠送一年的物业管理费。2006年5月19日，汇金公司向购买其房屋的业主再次发出通知，通知因供暖系统改造及市政道路、楼内市政管线以及其他一系列区内工程的变更，将入住时间再次调整为2006年8月29日。2006年10月15日，汇金公司给业主发出公开信，就项目不能竣工验收及解决方案等问题向业主进行了说明。2006年10月25日，周丽签署《世界名园业主提前赔付申请协议书》。

2007年6月24日，汇金公司通知周丽入住，要求在办理入住手续时周丽须交纳天燃气初装费4 000元、产权证代办费1 000元、实际测绘费137.56元，还代收契税、印花税、公共维修基金以及一年的物业管理费，同时，汇金公司承诺退还实测套内面积补差款2 536元。因周丽未交纳各项费用双方产生分歧，致使房屋未能交付。周丽于2007年8月8日诉至法院，此前，汇金公司给付了周丽违约金7000元。

另：北京市房山区建设委员会于2006年10月向北京市公用工程质量监督站出具证明，证明汇金公司原计划2006年5月业主入住，但因申报使用大市政管网天燃气问题迟迟不能落实，交房时间不得不一再推迟。

二、律师观点

汇金公司与周丽签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，为有效合同。有效合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应依约履行。周丽负有依约交付购房款的义务，汇金公司则负有依照约定交付房屋的义务。在周丽履行了支付购房款的义务后，汇金公司应依约及时给其办理入住手续，故对周丽要求汇金公司办理房屋入住手续的诉讼请求法院予以支持。依照合同的约定，汇金公司应于2005年12月1日前交付房屋，但由于市政管网天燃气等问题迟迟不能落实，造成汇金公司延期交房，因此，汇金公司延期交房确有其客观原因，若完全按照合同约定的计算方式计算违约金的话对汇金公司有失公平，但汇金公司确实存在延误交房的事实，违反了合同的约定，对周丽造成了一定的损失，因此，汇金公司应酌情给付周丽一定数额的补偿，现汇金公司已给付27000元，对周丽的损失进行了适当的补偿，因此，对周丽再要求汇金公司给付逾期交房违约金的诉讼请求法院不予支持。

对汇金公司反诉要求周丽支付专项维修基金5 934.35元、契税4 450.76元、物业管理费1 820.7元的请求，因汇金公司并不是这些费用的适格收取部门，故对此请求法院不予支持。一审法院作出了如下判决：被告（反诉原告）北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告（反诉被告）周丽办理收房入住手续，驳回原告周丽及北京汇金公司的其他诉讼及反诉请求。