一、基本案情

1995年2月28日，某房地产开发总公司根据市规划局的批准，建造两幢商品楼，总面积4000平方米。同时批准靠近原告人住宅楼的商品楼准建四层，与原告人住宅楼采光间距不得小于1：1.2，但房产公司在该号楼建至4层后，未按批准高度封顶，继续施工至5层，影响了原告人的采光。市规划局经过调查，于10月16日作出《行政处罚决定书》，决定给予房产开发总公司罚款10万元，拆除第五层的处罚。房产开发总公司不服该处罚决定，向被告建设处申请复议，建设处10月26日作出《行政复议决定书》。该复议决定：一、市规划局向该房产开发总公司核发的“一书两证”及其附件，均属合法；二、撤销市规划局向地区房地产开发总公司下达的 “停工通知书”和《行政处罚决定通知书》；三、根据伊宁市3号小区规划要求，在充分征求双方当事人的意见后，并考虑工程周围居民的生活环境，同时顾及到开发总公司的经济利益，该楼就此五层封顶，并取消女儿墙。原告近二十余人不服，以该复议决定侵犯了其住宅的采光权为由，于10月30日向市人民法院提起诉讼。

人民法院经审理后撤销《行政复议决定书》，维持《行政处罚决定通知书》；

被告不服提起上诉，中院经认为：上诉人开发总公司在取得建设规划部门批准的手续后，仅考虑本公司的经济利益，不按批准的要求进行建设，对商品楼进行超高建筑，侵害了被上诉人李耀堂等的民事权益，不仅违反了行政法律、法规，而且构成了民事侵权，根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条和《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，开发总公司应该承担违反行政法规责任和民事侵权责任，规划局对开发总公司给予一定行政处罚是应当的。但其处罚决定显失公正。建设处的“复议决定”认定开发总公司将楼建成六层与规划局给开发总公司办理的“建筑用地红线说明书”的内容一致，并不违反规划要求，是不符合客观实际的。但建设处考虑本市发展总的规划、发展趋势和对国有土地的充分利用，在其“复议决定”中明确允许开发总公司建至五层封顶，是适宜的。原告等被上诉人认为上诉人开发总公司的行为侵害了他们的采光权，并提出保护其合法权益的请求合法，应给予支持。但从楼的超高部分所影响部分相邻住户采光的客观情况看，开发总公司只应对部分住户即一层楼的住户给予经济补偿，要求该公司对业主均承担民事责任不符合事实和情理，本院不予支持。

后检察院提出抗诉，认为伊犁地区中级人民法院的终审判决违背事实、适用法律错误和违反法定程序，且显失公平，请求州分院依法纠正。

州分院经审理认为：开发总公司擅自改变规划部门批准的规划，对楼进行超高建筑，违反了《中华人民共和国城市规划法》，同时也不同程度地影响了原审原告的居室的采光，构成了民事侵权。抗诉理由部分成立，应予采纳。再审中，开发总公司表示愿意根据影响采光程度不同分别给予原审原告以不同的经济补偿。经该院主持调解，双方当事人就经济补偿数额问题达成协议。原二审法院考虑整体规划和国有土地利用的实际情况，判决准许开发总公司建筑７号楼至五层封顶是适宜的。

二、房地产律师分析

本案第三人开发公司，未按市规划局批准的工程规划许可证的规定进行商品住宅楼建设，将楼由规定建四层封顶擅自改为建五层封顶，市规划局先向其发出“停工通知”，在其不执行该“通知”、继续施工的情况下，又作出罚款10万元的行政处罚决定是否正确，这是本案处理首先要弄清楚的一个问题。综观本案情况，市规划局之所以在批准的规划文件中规定开发公司对楼的建设只能至四层封顶，是因为本案原告的住宅与楼相邻，如果超过四层将会影响他们住宅的采光，遭到他们极力反对，出于顾及各方利益的考虑，该局才批准开发公司建楼至四层封顶。应该说，在城市建住宅楼四层封顶，是比较低的。开发公司不执行市规划局的规划的规定，建楼至四层未封顶而继续建五层，只是在空间上加高了一层，还谈不上严重影响城市规划，而且通过行政调解，由开发公司给予相邻居民以适当的经济补偿，便可以解决相邻居民与开发公司之间的利益冲突。

根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定，违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，才由城市规划主管部门责令停止建设，或责令限期改正，并处罚款。如上所述，开发公司违反建设工程规划许可证件的规定，将按规划应建四层的改为建五层，尚达不到严重违反规划的程度。因此，市规划局作出责令其“停工”和罚款10万元的行政处罚决定，其处罚过于严厉，有失公正。

开发公司不按规划规定超过建设商品住宅楼，影响相邻居民原告的住宅采光，应否承担民事责任，这是本案处理需要弄清楚的第二个问题。我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”本案第三人开发公司在与原告金伯贤等住宅相邻的土地上建设商品住宅楼，应考虑尽可能不给原告的住宅采光造成大的影响，但开发公司只顾及本公司的经济利益，超高建楼，以致造成侵害原告的住宅采光权。如果硬要求开发公司拆除超高建设部分，势必造成浪费，不符合《民法通则》规定的处理相邻关系应该遵循的“有利生产”原则。在这种情况下，由开发公司给相邻居民即１７名原告以适当的经济补偿，求得他们给开发公司建楼的方便，应该说这是处理本案的上策。

原告因采光权受到侵害而要求开发公司排除妨碍、赔偿损失。这属民法调整的范围，本应通过民事诉讼解决。但本案被告建设处的行政复议决定，包含对金伯贤等原告与第三人开发公司之间的民事权益纠纷处理的成份，金伯贤等原告认为该复议决定侵害了他们的合法权益而向人民法院提起了行政诉讼。在这种情况下再审法院通过调解，使原告与第三人达成了经济补偿的协议，与行政诉讼问题一并解决，既避免了当事人的讼累，也有利于彻底解决当事人间的纠纷，应该说社会效果是好的。综上分析，再审法院对本案的处理，是妥当的。