一、基本案情

上诉人(原审被告)：河南天坤交通旅游有限公司。被上诉人(原审原告)：华明(郑州)置业有限公司。 1995年12月5日，郑州市土地管理局(甲方)与华明公司(乙方)签订《国有土地使用权出让合同》，约定：甲方出让给乙方地块位于二七区354街坊，面积8138．5平方米；按照批准的总体规划是建设商业、写字楼、公寓等综合开发项目；在出让期限内，如需改变合同规定的土地用途，应当取得甲方和城市规划行政主管部门的批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续；土地使用权出让金为每平方米40元人民币，总额为325540元。1995年12月21日，华明公司取得ll—354地块的《国有土地使用证》，用地面积8138．5平方米。1997年4月18日，华明公司与天坤公司签订《国有土地使用权转让合同》，约定华明公司将位于二七区354街坊(地号11一-354)面积8138．5平方米的土地转让给天坤公司，价格为3200万元，其中含定金500万元。款项于1997年5月31日前全部付完。合同经双方法定代表人签字后生效，并到政府主管部门办理产权变更登记手续。1997年8月6日，华明公司取得郑州市城市规划管理局发给的《建设工程规划许可证》，建设项目为商品批发市场。1997年9月23日，华明公司与天坤公司签订《备忘录》，约定天坤公司应将余款2200万元至迟于1998年5月31日付清；天坤公司自1997年5月31日至1998年5月31日每月向华明公司付滞纳金33万元，每迟付一天应支付月滞纳金的1％作为延迟罚金；如天坤公司无故超过15天不付款，则视为违约，华明公司可以终止合同。1998年4月13日，天坤公司向华明公司出具《还款保证》。《国有土地使用权转让合同》签订后，天坤公司对商品批发市场进行投资建设并向华明公司支付133l万元，华明公司向天坤公司退款18．5325万元。天坤公司具体支付情况如下：1997年4月18日付500万元，1997年5月15日付500万元，1997年5月20日付100万元(此款华明公司于1998年1月12日向天坤公司退回18．5325万元)，1997年9月25日付50万元，1997年9月30日付82万元，1997年10月20日付33万元，1997年12月31日付47．4675万元(包括33万元及14．4675万元两笔)，1998年1月14日付18．5325万元。1999年8月24日，郑州市城市规划管理局以未经批准在福寿街东侧扩建市场为由向华明公司、天坤公司发出《责令停止违法行为通知书》，并于1999年10月27日对华明公司以违法建设16000平方米为由罚款576000元，载明“该违法建筑处理完毕后，按有关手续办理建筑许可证”。2000年4月5日，华明公司与天坤公司又签订《备忘录》，华明公司同意天坤公司在2000年7月5日前将土地转让欠款2200万元和应付滞纳金999万元、滞纳金罚金300万元共计3499万元支付华明公司；华明公司在收到95％的款项后10天内到政府主管部门办理产权变更登记手续；如天坤公司未能按期付款，华明公司将终止转让合同，一切损失由天坤公司负担。另查明，按照郑州市土地管理局审批的《郑州市城乡建设用地申请表》，华明公司转让的11—354．地块的主要工程项目为新世纪大厦商住综合楼，总投资额为一亿元。 2000年7月6日，华明公司起诉至河南省高级人民法院，请求解除与天坤公司的《国有土地使用权转让合同》，由天坤公司原状返还土地并赔偿华明公司损失1545．6万元。华明公司2000年8月24日向一审法院提交了《11一-354号地开发费用总计表》，称开发费用总计为38109388．51元(其中包括了6号地即11一街坊(地号11一-354)面积8138．5平方米的土地转让给天坤公司，价格为3200万元，其中含定金500万元。款项于1997年5月31日前全部付完。合同经双方法定代表人签字后生效，并到政府主管部门办理产权变更登记手续。1997年8月6日，华明公司取得郑州市城市规划管理局发给的《建设工程规划许可证》，建设项目为商品批发市场。1997年9月23日，华明公司与天坤公司签订《备忘录》，约定天坤公司应将余款2200万元至迟于1998年5月31日付清；天坤公司自1997年5月31日至1998年5月31日每月向华明公司付滞纳金33万元，每迟付一天应支付月滞纳金的1％作为延迟罚金；如天坤公司无故超过15天不付款，则视为违约，华明公司可以终止合同。1998年4月13日，天坤公司向华明公司出具《还款保证》。《国有土地使用权转让合同》签订后，天坤公司对商品批发市场进行投资建设并向华明公司支付133l万元，华明公司向天坤公司退款18．5325万元。天坤公司具体支付情况如下：1997年4月18日付500万元，1997年5月15日付500万元，1997年5月20日付100万元(此款华明公司于1998年1月12日向天坤公司退回18．5325万元)，1997年9月25日付50万元，1997年9月30日付82万元，1997年10月20日付33万元，1997年12月31日付47．4675万元(包括33万元及14．4675万元两笔)，1998年1月14日付18．5325万元。1999年8月24日，郑州市城市规划管理局以未经批准在福寿街东侧扩建市场为由向华明公司、天坤公司发出《责令停止违法行为通知书》，并于1999年10月27日对华明公司以违法建设16000平方米为由罚款576000元，载明“该违法建筑处理完毕后，按有关手续办理建筑许可证”。2000年4月5日，华明公司与天坤公司又签订《备忘录》，华明公司同意天坤公司在2000年7月5日前将土地转让欠款2200万元和应付滞纳金999万元、滞纳金罚金300万元共计3499万元支付华明公司；华明公司在收到95％的款项后10天内到政府主管部门办理产权变更登记手续；如天坤公司未能按期付款，华明公司将终止转让合同，一切损失由天坤公司负担。另查明，按照郑州市土地管理局审批的《郑州市城乡建设用地申请表》，华明公司转让的11—354．地块的主要工程项目为新世纪大厦商住综合楼，总投资额为一亿元。 2000年7月6日，华明公司起诉至河南省高级人民法院，请求解除与天坤公司的《国有土地使用权转让合同》，由天坤公司原状返还土地并赔偿华明公司损失1545．6万元。华明公司2000年8月24日向一审法院提交了《11一-354号地开发费用总计表》，称开发费用总计为38109388．51元(其中包括了6号地即11一354号地的开发费用8627516．88元，16号地即12—479号地的开发费用25442246．12元，另有综合管理财务费用等)。2001年2月21日，经天坤公司申请，河南省郑州市公证处对华明公司未完成拆迁的建筑面积进行了公证，经测量，华明公司11—354号地段上未拆除建筑的面积为1470平方米。2001年3月1日，天坤公司制作的《光盘大世界(盛和商贸城)建设总费用明细表》称其费用总计为33262885．56元。

二、审判情况

 (一)一审情一审法院经审理认为，华明公司在与天坤公司签订土地使用权转让合同前已经交纳了土地出让金并进行了拆迁安置和三通一平等基础开发，总投资3800万元，其转让土地的行为不违反法律规定。天坤公司主张合同无效的理由不符合事实，不予支持。华明公司已全部履行了自己的义务。天坤公司已经使用该幅土地建成了商品批发市场，但仅付土地转让金500万元、定金500万元，因其违约，应承担全部责任。天坤公司的违约已符合双方约定的合同解除的条件，华明公司请求解除合同的理由成立。但鉴于双方已经实际履行了合同，解除合同不利于保护双方的合法权益，故双方应当继续履行合同。双方2000年4月5日签订的备忘录是双方的真实意思表示，内容不违反《中华人民共和国合同法》的有关规定，天坤公司应按双方约定承担违约责任。华明公司请求由天坤公司承担郑州市城市规划管理局对其的罚款57．6万元及占压利息等诉讼请求，因与违约金重复，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：1．华明公司和天坤公司继续履行1997年4月18日签订的土地使用权转让合同和2000年4月5日签订的备忘录；2．天坤公司于判决生效后30日内向华明公司支付3324．．05万元。华明公司收到上述款项后10日内为天坤公司办理11—354号地块的土地使用权变更手续。天坤公司收到土地使用权变更手续后10日内向华明公司支付174．95万元。天坤公司逾期履行加倍支付延迟履行期间的贷款利息；3．驳回华明公司其他诉讼请求。一审案件受理费247390元，由天坤公司负担。

(二)二审情况

天坤公司不服一审判决向最高人民法院提起上诉称：原审判决认定华明公司已对其转让的土地投资3800多万元证据不足，其依据是华明公司自己开列的开发费用支出表，其数据没有证据证明，且支出表中载明的16号地(12—79号地)没有包括在11—354号宗地范围内，华明公司对11—354号地的投入按其自称也只为862万元；1994年8月1日，新世纪公司向郑州市建委开发处上报的《郑州市三资房地产开发经营机构资质审查(年检)情况表》载明，新世纪公司拟建的新世纪大厦投资估算2．3亿元，新世纪花园投资估算2000万元，两项合计2．5亿元，因此华明公司转让土地的行为违反了《城市房地产管理法》的禁止性规定，双方所签合同应认定无效。一审法院依据1993年4月15日郑州市城市规划管理局下发给新世纪公司的《城市建设规划管理费交纳通知单》认定新世纪公司的投资总额为8000万元，从而认定华明公司转让土地的行为不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》与事实不符；一审法院对有关华明公司预计投资总额的证据未进行质证，违反法律规定；一审判决与华明公司的诉讼请求不符，判非所求，违反民事诉讼法的精神；华明公司转让的12．208亩土地上现仍有1470平方米土地未作拆迁，按照房地产管理法的规定，未经拆迁开发的土地是禁止转让的。华明公司缔约时主观上有过错；一审法院认定天坤公司给付华明公司土地使用权转让金l000万元与事实不符，天坤公司共支忖华明公司转让金133l万元。请求撤销一审判决，判定华明公司与天坤公司签订的《国有土地使用权转让合同》及《备忘录》等合同附件无效，由华明公司返还其收取的土地使用权转让金1331万元，赔偿天坤公司损失3000万元，或按照天坤公司实际使用的土地面积为其办理权属变更登记手续，由华明公司承担一、二审诉讼费用。 华明公司答辩称：双方签订的土地使用权转让合同合法有效；华明公司只收到土地款1231万元，不是133l万元，因为合同订立后双方约定由天坤公司出资i00万元来完成少量的拆迁收尾工程，华明公司将天坤公司100万元出资中83。0675万元作为收尾费用支出后，余款18．5325万元已经计入天坤公司交纳的滞纳金中；天坤公司受让的土地中有部分建筑尚未拆迁是事实，但天坤公司对此是明知的；双方当事人没有对办理过户手续的时间作过约定；16号地(12—479号地)的费用是因6号地(11—354地块)的拆迁安置而发生的，共3000余万元。一审判决所查事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。 最高人民法院认为：6号地和16号地是新世纪公司的两个不同的建设项目，亦不在同一位置。因此不能将两项目的投资合并计算为ll一354地块的投资。华明公司自称16号地(12—479地块)的费用是因6号地(11—354．地块)的拆迁安置而发生的，因此应合并计算为6号地的投资理由不能成立。本案证据表明，华明公司在转让土地中的投资没有完成开发投资总额的25％，双方当事人之间的土地转让行为不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于房地产转让条件的规定。华明公司与天坤公司签订的《国有土地使用权转让合同》应认定无效，对此，华明公司负有主要责任。华明公司应将依据该合同收取的款项返还给天坤公司。一审判决认定事实错误，适用法律不当，予以改判。对于天坤公司投资建设的地上建筑物以及天坤公司请求由华明公司赔偿其建设该建筑物的损失问题，由于本案是土地使用权转让合同纠纷，天坤公司对此没有提起反诉，同时郑州市城市规划管理局允许“该违法建筑处理完毕后，按有关手续办理建筑许可证”，因此可由当事人于本案之外另行解决。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条， 《中华人民共和国合同法》第五十二条第 (五)项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决：1．撤销河南省高级人民法院(‘2000)豫法民初字第19号民事判决第一项、第二项；2．华明公司与天坤公司签订的《国有土地使用权转让合同》无效；3．判决生效起三十日内，由华明公司向天坤公司返还1312．4675万元，并支付每笔款项白天坤公司支付之日起至华明公司还款之日止的利息(按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算)；4．维持河南省高级人民法院(2000)豫法民初字第19号民事判决第三项。一审案件受理费、二审案件受理费共计494780元，由华明公司负担30万元，天坤公司负担194780元。

三、律师观点

对于土地使用权转让合同纠纷案件，首先要明确被转让的地块的土地性质。根据我国《城市房地产管理法》及相关行政法规的规定，国有土地使用权进入市场的前提条件是国有土地必须经过出让；农村集体所有的土地则必须在经过国家征用后，以国有土地使用权出让的方式进入市场。因此，土地使用权转让合同纠纷案件中的转让方，必须首先已以国有土地使用权出让的方式取得国有土地使用权。具体的标志就是《城市房地产管理法》第三十八条规定的：(1)签订《国有土地使用权出让合同》；(2)支付全部土地使用权出让金；(3)取得国有土地使用权证书。按照法律的文义，这三个条件是缺一不可的。因此。对于土地使用权转让合同纠纷案件来说，查明这三个事实是正确处理案件的先决条件，否则极易造成事实不清。通过这三个事实，可以确定转让方是否对其所转让的地块拥有合法的使用权，因而也是确认转让合同效力的关键事实。对于房屋建设工程，需要查明的另一个重要事实就是转让方的开发投资总额和在转让地块上的资金投入额。转让方必须按照出让合同的约定进行投资开发并完成开发投资总额的25％以上。法律的用意在于要求国有土地使用权人自主开发，限制转让，从而最大限度地杜绝开发商炒卖土地，减小社会上房地产开发活动中有害的无效成本，取得较好的社会效益。因此转让方转让国有土地使用权时必须受到法律的限制，满足法律规定的转让国有土地使用权必须具备的条件。这里又涉及四个事实：(1)转让方的开发投资总额；(2)转让方已经投入的投资开发数额；(3)投资额是否完成了开发投资总额的25％以上；(4)转让方是否按照出让合同的约定进行了投资开发。这些实际上都是《城市房地产管理法》第三十八条第一款第(二)项规定的转让条件。其重要性并不亚于前款第(一)项的规定，同样对转让合同效力的认定有绝对性影响。另外，我国实行土地使用权转让登记制度和房地产成交价格申报制度，禁止未经登记申请和批准私下转让土地。人民法院应当审查转让合同双方是否有规避法律的行为。具体规定有：按照《城市房地产管理法》第三十四条的规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。第六十条第三款规定，房地产转让时应当向政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，更改土地使用权证书。《土地管理法》第十二条也规定，变更土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得。国务院《土地管理法实施条例》第六条也规定，依法改变土地所有权、使用权的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。本案中，一审判决存在的关键问题是没有将土地使用权转让方的投资额与开发投资总额的比例纳入合同效力的审查范围：(1)对于华明公司在受让土地上的计划投资总额的认定证据不足。其采用的郑州市城市规划管理局向新世纪公司发出的《城市建设规划管理费交纳通知单》没有指明是何项目，不能证明华明公司在本案讼争地块上的计划投资数额。同时该通知单不是规范的建设项目立项程序的文件，是间接证据，不能直接用来证明项目投资额；(2)对于华明公司在其转让的土地上已投入的开发费用额的认定亦属不当。6号地和16号地是新世纪公司的两个不同的建设项目，因此不能将两项目的投资合并计算为6号地的投资。华明公司自称16号地的费用是因6号地的开发而发生，因此应合并计算为6号地的投资的理由不能成立。同时华明公司自称已投资3800万元，但其仅以3200万元的价格即将土地转让给天坤公司，有违常理。

四、法律依据

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日) 第三十八条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； (二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2.《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日) 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： (五)违反法律、行政法规的强制性规定。