风险一：承租人未经出租人同意转租房屋，出租人怎么办

【案例】

2011年9月2日，甲商管公司与乙公司签订《房屋租赁合同》，约定乙公司承租某商业城三楼整层房屋。2013年4月4日，乙公司未经甲商管公司同意，将房屋转租他人。甲商管公司以乙公司未经甲公司同意转租房屋为由，起诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》。

法院判决：

乙公司虽不能证明其转租的行为已得到甲商管公司认可，但甲商管公司在庭审中承认其在乙公司转租之后于2014年11月份、2014年3月份数次到过涉案租赁房屋，而当时涉案租赁房屋的用途、经营字号等房屋外部情况已发生显著变化。根据一般生活经验可以推定甲商管公司在此时知道或者应当知道涉案租赁房屋已经转租给他人使用的事实。甲商管公司未在法定期限内就乙公司转租涉案租赁房屋的事宜提出异议或主张相应权益。甲商管公司以乙公司转租未经其同意为由要求解除合同的诉讼请求被法院驳回。

律师提示：

关于转租问题，有约定从约定，如租赁合同中未约定可以转租的，承租人转租房屋应当征得出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

注意：如承租人擅自转租的，出租人应当在知道或者应当知道承租人转租行为起六个月内提出异议，出租人超出六个月以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院将不予支持。

风险二：出租人出售房屋时，如何避免侵害承租人的优先购买权

【案例】

2013年，昆明某公司与承租人张某签订《房屋租赁合同》，将昆明某大厦二楼整层出租给承租人张某。合同约定，租期三年，合同租赁期满，若张某需继续租赁，合同自动顺延，租赁价格按市场价定。昆明某公司办理完产权证后，本房产可优先售给张某。合同签订后，张某按照合同约定一次性支付三年租金。此后，昆明某公司未将其欲整体转让该大厦的事宜通知张某，并于半年后将房屋产权转让给第三人。后张某诉至法院，要求被告昆明某公司承担赔偿责任。

法院判决：

被告因未在租赁房屋出卖之前的合理期限内向承租人张某履行相应的通知义务，其将租赁房屋实际售予第三人的情形导致张某未能优先购买租赁房屋，已构成违约，判决被告承担赔偿责任。

律师提示:

承租人优先购买权是《中华人民共和国合同法》明确规定的法定权利，即使承租人和出租人未在合同中约定，承租人仍然享有优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

注意：出租人在出售租赁房屋前，应当提前向承租人履行书面通知义务，避免侵犯承租人优先购买权承担赔偿责任。建议在《租赁合同》中，对租赁房屋销售提前告知的合理时间、告知方式、承租人的答复期限进行明确约定，避免发生争议。

风险三：已经抵押的房屋，可以出租吗

【案例】

2010年，出租方甲公司与承租方乙公司签订《房屋租赁合同》，合同约定将甲公司名下大厦一至五层全部出租给乙公司使用，甲公司在合同中承诺：在本合同有效期内，若租赁标的(或包括租赁标的在内的整体建筑物)发生抵押、转让等情形，甲公司均应向相关方告知租赁标的已出租的事实，并确保本合同不受抵押、转让等情形的影响。乙公司按约定支付租金并实际使用租赁物半年后，发现上述租赁物在出租前已经抵押给案外人丙银行，后因甲公司未按时向银行还款，经法院审判并强制拍卖上述租赁物后，上述租赁物的所有权人已变更为丁公司，但丁公司拒绝乙公司继续承租本租赁物业。乙公司因租赁合同不能继续履行，故将甲公司起诉至法院，要求解除合同并赔偿违约金。

法院判决：

甲公司签订《房屋租赁合同》时未将其出租标的物已抵押、查封的事实告知乙公司，现因新的产权人已经明确表示拒绝乙公司继续使用案涉房屋，致使乙公司签订《房屋租赁合同》的合同目的无法实现。因此，甲公司不能将租赁合同的标的物继续交给乙公司承租使用，甲公司构成根本违约，同时判决甲公司向乙方承担违约责任。

律师提示：

《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》及《物权法》等相关法律规定，租赁房屋“先出租后抵押的”，抵押不破租赁，不影响承租人的继续承租权，承租人可以继续使用租赁房屋，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。

租赁房屋“先抵押后出租”的，因抵押权人实现抵押权致使租赁房屋所有权变动的，抵押可破租赁，承租人不再享有承租权，原租赁合同对受让人不具有约束力，受让人可以不继续履行原租赁合同且无需承担任何赔偿责任。

注意：承租人租赁房屋时，出租人没有将租赁房屋抵押事实告知承租人的，由此造成的损失由出租人承担;如果出租人已书面告知承租人房屋抵押事实的，由此造成的损失由承租人自行承担。

作为出租人，建议在《租赁合同》对房屋抵押情况如实约定，若采用其他方式告知承租人的，应保留相关证据。作为承租人，在租赁物业前，建议对租赁物的所有权、抵押权及是否有查封行为进行核实，以保障租赁合同能顺利履行。

风险四：合同终止时，租赁房屋内装饰装修如何处理

律师提示：

承租人对租赁房屋投入的装饰装修如何处理问题，是承出租双方在租赁合同终止时较易发生纠纷的关键点。笔者就合同无效、撤销、解除及租赁期届满不同情况下，租赁房屋内的装饰装修处理进行分类梳理，详见下表：

律师提示：

《商品房屋租赁管理办法》第6条规定，以下4种类型的房屋不得出租：

(1)属于违法建筑的;

(2)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

(3)违反规定改变房屋使用性质的;

(4)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

如违法出租，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处5000元以下罚款;对有违法所得的，可处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过3万元的罚款。

风险五：租赁房屋未按规定办理房屋租赁登记备案、变更、延续或者注销手续的，房产主管部门会如何处理?

律师提示：

《商品房屋租赁管理办法》第14条规定，房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。

房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在30日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

违反上述规定的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的，处以1000元以下罚款;单位逾期不改正的，处以1000元以上1万元以下罚款。