借名买房是当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以他方名义购买房屋并办理产权登记，但约定房屋所有权仍归属于借名人的一种行为。受购房政策、贷款条件限制或基于购买保障性住房、隐匿财产、减少税费等目的，导致实践中借名买房纠纷频发。本文以司法判例为切入点，对借名买房行为的法律效力、借名买房是否会直接发生物权变动的法律效果等问题进行解析，以供各位读者认识和辨别借名买房所涉的相关法律风险，更好保障自身合法权益。
案例 · 索引 审理法院：最高人民法院 案 号：（2020）最高法民申4号 案 由：案外人执行异议之诉 裁判日期：2020年03月30日 案情 · 简介 2009年7月15日，陈某作为涉案房屋名义购买人与出售人签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋首付款及贷款由孙某实际支付并每月偿还，且用于购买案涉房屋的合同、房产证、收据、发票等凭证原件均在孙某处保管。案涉房屋登记在陈某名下，但由孙某实际占有使用。 后因陈某与鑫瑞公司之间借款合同纠纷一案，案涉房屋进入执行拍卖程序。孙某以其系案涉房屋实际所有权人为由提出执行异议，执行法院裁定驳回孙某异议；遂孙某提起案外人执行异议之诉，沧州中院以（2018）冀09民初278号民事判决支持孙某诉请。鑫瑞公司不服提起上诉，被河北省高院（2019）冀民终12号判决驳回上诉，维持原判。鑫瑞公司不服，遂向最高院申请再审。最终，再审法院以陈某并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈某之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋为由，驳回了鑫瑞公司的再审申请。 裁判 · 要点 1、本案用于购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙某处保管，案涉房屋亦由孙某实际占有使用，结合案涉房屋买卖中介公司对该房屋购买过程出具的情况说明，以及孙某提交的其实际支付购房款的银行转账凭证、流水记录及和陈某之间短信记录等相关证据佐证，可以证明孙某借陈某之名购买案涉房屋的事实。 2、房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙某借陈某之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙某对案涉房屋享有实际产权，其对案涉房屋享有的权益足以排除执行行为。 焦点 · 解读 （一）“借名买房”的法律效力 关于借名买房协议的效力，理论界和实务界都存在较大争议。 对借名买房协议有效持肯定观点的主要理由为：借名买房协议并未被法律明确禁止，具有一般的合同效力。即只要借名买房协议系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，或当事人能够举证证明双方之间形成事实的借名买房法律关系，应属合法有效。但对此持否定观点的主要理由为：观点一，直接认定当事人为规避限购、限贷以及经济适用房等相关政策发生的借名买房行为，系违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效；观点二，仅对违反此类政策致使损害社会公共利益的借名买房行为认定无效。 笔者认为，司法审判机关显然不能直接依国家政策来认定合同效力。实际上，该问题的焦灼点不在于是否违反了限购、限贷等相关政策，而在于“违反该类政策是否损害了社会公共利益”。因为通常来讲，限购、限贷政策只是各地政府为调控房地产市场供求关系，遏制房价上涨，有效解决社会民生问题的行政管理手段，非法律和行政法规的效力性强制性规定，仅形式上违反该类规定并不引起合同无效的法律后果。另外，规避该类政策也不一定会真正违悖政策目的。从政策调控总量上来看，其对调控对象的限制只是从借名人转移至出名人身上，调控总量并未因此减损，正如有的司法判决将其理解为“转让购房指标”，不会导致政策目的落空。且在该类借名买房协议中，出名人系自愿接受限购或限贷政策的限制（如失去购房资格），而借名人亦甘愿承受借名买房中因出名人原因引发的各类潜在风险（如出名人私自处分房屋），故其只涉及合同双方当事人的利益，并未损害社会公共利益或国家利益，不能直接认定其无效。相反，如果任意认定此类协议无效，将会对房地产或金融市场交易安全造成不利影响，尤其是办理了按揭贷款的借名买房协议，被确认无效会打破现有的“动态平衡”，导致市场秩序混乱。 反言之，如果针对政府福利性或政策性住房（如经济适用房）签订借名买房协议，那么不仅仅涉嫌违反相关政策，还有可能被认定为损害公共利益而无效。因为各地政府建设经济适用房等政策性住房，目的是给符合特定要求的群体提供基本住所，保障公民生存权，从而稳定和维护社会经济秩序，具有极强社会公益性。若允许借名购买，将极大损害低收入群体的利益，致使真正的困难人群无法享受到政策性住房优惠，对实现社会公平产生消极影响。因此，司法实践中，对于借名购买政策性住房的行为，很多法院会以损害社会公共利益为由，认定借名买房合同无效。 上述观点，在相关地方裁判规则亦可得到印证。如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条、《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第二十三条均明确“对借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”可见，两家高院对于普通商品房签订的借名买房协议的有效性持肯定态度。同时，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十六条亦明确规定“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持”。可见，北京各级法院对于购买经济适用房等保障性住房的借名买房协议，一般认定为无效。 （二 ）借名买房行为有效，是否直接产生物权变动的法律效果 在房屋确权纠纷的司法实践中，对于“借名买房行为合法有效，是否直接导致物权变动”这个问题，不同法院认定不同。有的法院对此持肯定态度，支持将案涉房屋直接判决归借名人所有的诉请；而有的法院则持否定态度，认为不能直接作出确权判决，但对借名人请求出名人为其办理不动产过户登记的诉请予以支持。 笔者赞同第二种裁判观点。根据《民法典》第二百一十五条规定，可以看出有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，自合同成立时生效。是否办理物权登记，并不影响合同效力。就此而言，即使在借名买房合同被认定为有效的情况下，并不必然发生物权变动的法律结果。不动产物权的变更，应当以“登记生效”为原则，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，在借名买房法律关系中，出名人为不动产登记权利人，在未进行变更登记之前，物权不发生变动，出名人仍是物权人。即使借名人与出名人之间存在关于房屋所有权归属的约定，但因该约定与法律规定的不动产物权生效要件不符，而不具有物权法上的效力。也就是说，借名买房合同属于债权法律关系范畴，其仅是物权发生变动的主要原因，借名人在该法律关系中的身份是“债权人”，而非“物权人”，故其提起物权确认的请求不应得到支持。如《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第三十条就对此进行了明确规定，基于借名人与出借人之间的借名予以产权登记的协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人为不动产物权的所有权人。 案件 · 小结 当事人双方为规避国家福利性政策，购买政策性保障住房而签订的借名买房协议，因该法律行为涉及侵犯低收入家庭获得基本住所的权利，非法占有社会公共资源和损害社会公共利益，往往被认定为无效。除此之外，对于仅为规避限购或信贷政策、隐匿财产等的借名买房行为，只涉及合同双方当事人的利益，不影响社会公共利益，一般认定为有效。虽然该类合同可能被认定为有效，但合同中有关“房屋所有权归属于借名人”的约定并不发生物权效力，房屋所有权并不因此转移至借名人享有。此时只是在借名人与出名人之间产生了以完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即借名人作为债权人，有权请求出名人协助其办理房屋权属转移登记手续，同时出名人对借名人负有相应的协助办理房屋权属转移登记的义务。 风险防范与提示目前，多种因素叠加下导致我国“借名买房”行为盛行，但无论是对借名人，还是对出名人都存在相应的法律风险。须结合自身需求，谨慎把控和权衡各类风险，并采取必要的应对措施。 （一）风险提示 对于借名人来说，应着重防范于出名人的如下风险：（1）出名人反言风险。当房屋价值上涨，若出名人反悔，拒不配合房屋权属变更登记，而借名人又不能证明双方之间的委托代理关系或其实际支付购房款的事实，其要想取得房屋产权或收回购房款就存在障碍。又或者是，出名人在取得房屋产权证后，为获取房屋升值利润或基于其他个人目的，擅自将房屋出售或抵押给第三人，第三人因此取得房屋产权或享有担保权，导致借名人对房屋享有完整所有权的目的最终落空。（2）因出名人原因致使房屋被查封、拍卖或继承的风险。若出名人陷入债务纠纷而进入司法审判或执行程序中，房屋可能因债权人申请诉讼保全或强制执行而被法院查封、拍卖。或者因出名人死亡，继承人不知悉或不承认借名买房事实，导致房屋可能会因继承关系而被继承的法律风险。（3）房屋被认定为出名人夫妻共同财产的风险。若出名人的配偶不知悉或不承认出名人与借名人之间的借名买房事实，离婚时请求按婚姻法相关规定分割房屋，将导致该房屋被确认为夫妻共同财产。 同理，风险从来都是具有双向性的，有交易就有风险。对于出名人来说，也应防范借名人的履约风险。比如，房屋购房款为按揭贷款时，若借名人因个人原因不能按借名买房协议约定向出名人按时支付按揭款，导致出名人未能按照贷款合同及时向贷款银行缴纳按揭款。根据合同相对性原则，出名人可能因逾期还贷影响个人征信，甚至可能因借名人无力还款而背负巨大的房贷债务。另外，由于政府限购、限贷等房地产调控政策愈发严格，若出名人想要再购买房屋，由于其名下已有登记房屋或银行信贷记录，就可能丧失购房资格或者享受不到相关的购房优惠政策，比如享受较低的首付款比例、较低的房贷利率。 （二）风险防范 面对上述潜在风险，须根据自身立场不同，采取必要的适当措施，以防范和规避此类风险产生。 从保障借名人权益的角度考虑，建议:（1）出名人与借名人签订书面的《借名购房协议》，在协议中注明“经双方协商一致，甲方以乙方名义购房，购房款由甲方实际出资，房屋所有权归甲方所有，与乙方无关；待甲方满足过户条件时，乙方应按甲方要求协助甲方办理过户登记手续”，并明确出名人不办理过户、迟延过户、或将房屋转让或抵押给他人等违约情形及相应的违约责任等特殊条款，且必要时对该协议进行公证；(2)借名人在购房时应当从自己的账户支付购房款，并保留好付款凭证，以防日后发生纠纷时，可以凭借书面付款凭证证明自己的实际出资人地位；(3)房屋产权证载明出名人为房屋所权人后，借名人可要求出名人将代持房产抵押给借名人并办理抵押登记；（4）出名人取得房屋产权证后，借名人应积极向出名人索要并保管好所有与房屋有关的原始证件和票据，比如购房合同、产权证、完税凭证、收款收据和购房发票等，并实际管理控制房屋。 反之，从防范借名人履约风险，保障出名人权益的角度考虑，建议：出名人在借名买房时，应当对借名人的诚信、资金状况等进行全面了解。如可能，还可以让借名人提供相应担保，以维护自身的合法权益。
