一、基本案情
甲乙签订了五年期（2005年1月1日-2010年12月31日）租赁合同，约定租金年付，第一期租金（即2006年租金）到账后甲交付房屋，此后每年12月31日前支付第二年租金。乙在支付两期后拒不支付，但一直占有使用租赁物。甲于2011年6月诉请乙支付剩余租金，乙以甲主张2008、2009年租金超过诉讼时效为由抗辩，只愿补足2010年欠租。甲提出租赁合同属继续履行合同，是一个整体，其有权在最后一期届满时就全部未付租金主张债权。
二、司法实践
同一租赁合同项下分期支付的租金，诉讼时效自何时起算？
在2008年《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（下称《诉讼时效司法解释》）实施前，多个省级法院分别就分期计付债务诉讼时效如何起算请示过最高法院，最高法院的几个答复前后不一，且未区分分期履行债务的不同类型，答复内容是否可直接套用于拒付分期租金的个案仍待商榷，并未形成统一的司法观点。
《诉讼时效司法解释》颁布后，解释第五条明确规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，第一次通过司法解释的方法对“同一债务”分期履行债务诉讼时效起算点作出直接回应。但何种分期履行的债务才属于“同一债务”，司法解释却缄口不言。
通常来说，分期履行债务分为同一债务分期履行及分期履行合同之债。同一债务分期履行指债务在合同订立时业已确定，双方当事人只是依照设定的时间分期履行，譬如分期付款的商品房买卖。分期的发生不割裂债权债务关系的整体性，法律上仍应视作同一债务；分期履行合同之债指在继续性合同履行过程中持续发生的定期债务，譬如租金、水电费等。此类债务各期发生有先后且彼此独立，可视为不同债务。
从文义解释角度看，《诉讼时效司法解释》第五条仅明确了“同一债务分期履行”的诉讼时效起算方式，对于“分期履行合同之债”则做了模糊处理，将是否可适用第五条留待司法实践进一步明确。
各级法院在审判实践中在此问题上看法莫衷一是，处理态度大致有如下三种：
（1）直接判定分期支付的租金属于“同一债务”；
（2）认为分期租金不属于“同一债务”，但可类推适用“同一债务”处理规则；
（3）认为分期租金不属于“同一债务”，每一期租金均应视为独立债务分别计算诉讼时效。
以租金为代表的分期履行合同之债诉讼时效起算问题之所以扑朔迷离，法院裁判规则始终未能统一，实质是因督促债权人及时行权的制度需求和保护合法债权的实质公平这两种价值取向之间存在紧张关系，法院不得不在个案中寻求价值平衡。
根据最高人民法院民二庭法官原爽的观点，以诉讼时效制度对债权的行使设限，是为避免债权债务关系长期处于不确定状态，保证司法效率。但效率原则却难以保证每次具体的交易争议都实现公平。“正因如此，在具体的纠纷裁判过程中，法官往往会从实质正义的理念出发，寻找各种理由来限缩诉讼时效制度的适用空间，使债权人获得最大限度保护。公平和效率这两大原则的权衡，在模糊的边界地带显得尤为艰难，分期履行合同之债就是一个典型范例。”
一方面说来，尽管分期支付租金是否属于《诉讼时效司法解释》第五条规定的“同一债务”存在争议，但在司法解释规定不明的情况下，如将此纠纷都类推适用第五条，能使当事人在订立和履行租赁合同的过程中明确判断诉讼时效起算时间，对于当事人合同权利的实现至关重要。且在租赁合同有效并继续履行的情况下，债务未履行的事实一般确实存在，赋予债权人自最后一期租金履行期限届满时起算诉讼时效的权利，会使司法裁判的标尺统一于债权人保护，更符合实质公平。
另一方面，从《民法通则》第一百三十六条将延付或拒付租金规定为一年的短时效，可以读出立法者希望督促债权人及时行权，避免债权债务关系长期处于不确定状态、以促进社会资源最大化利用的价值取向。从此类债务本身的特性看，各期租金的支付均有一定的独立性，具备单独主张的法律基础。如允许自最后一期履行期限届满起算诉讼时效，可能诱使债权人故意怠于行权，从而利用租赁合同中高额的迟延支付违约金条款谋取不当利益。
三、律师观点
（一）分期履行的租赁合同不属于《诉讼时效司法解释》第五条规定的“同一债务”，此条规定不宜直接适用
虽然实践中很多法院直接以分期履行的租赁合同属于“同一债务”为由，判定诉讼时效起算点为最后一期债务履行期限届满之日。但我们倾向于认为，租金合同属于继续性合同，在履行过程中持续定期发生的债务彼此在金额和履行期限上可能各不相同，且每一期单独割裂出来都可独立成完整的、可被主张的法律关系。故在狭义文义解释范围内，此类债务不属于“同一债务”范畴，直接适用解释第五条是否妥当有待商榷。
（二）《诉讼时效司法解释》第五条是否可类推适用，应视个案情况酌情判断
每一份租赁合同的内容及履行都具有鲜明个性，不可一概而论。相应的，诉讼时效起算日的确定，最好能根据合同内容和履行情况作进一步细分。
1.如果债务彼此之间的同一性大于独立性，诉讼时效宜从最后一期履行期限届满之日起算
譬如甲乙约定一年期租赁合同（2012年1月至12月），乙自7月起欠付房租，甲中途未经催要，在2013年9月催告无效后直接起诉，如果此时坚持诉讼时间按期单独计算，甲将丧失对7月和8月的租金请求权。在合同整体履行期限较短、各单独期限彼此联系相对紧密的情况下，应当统一计算诉讼时效。如坚持每期单独计算，不仅割裂同一合同的整体性，而且可能导致债权人在合同履行过程中因担心债权超过时效而频繁主张权利，且司法实践通常只认可正式提出的书面主张作为证据，但此类纠纷中，债权人通常采取口头催告的方式主张债权，如债务人否认，则无法证明诉讼时效因催告中断。这不仅造成债权人的过重负担，更会动摇交易双方的互信基础，过于苛刻。
2.如果债务彼此之间的独立性大于同一性，诉讼时效宜从每一期履行期限届满之日起算
譬如甲乙约定的合同租期长达20年（1990年-2010年），付款方式为年付，且约定了在不同年限之内的不同租金计价方式：前两年乙可免费使用，自第三年起，租金每三年上涨20%。此时，各单期债务之间的独立性较强，各债务之间的时间间隔也较长，如果债务人不履行付款义务，债务人有充足的时间利用通知催告等方式促成诉讼时效中断。如果在法律规定的诉讼时效内未及时主张，在很大程度上可归责于债权人怠于行使债权。此时如认定诉讼时效可从最后一期履行期限届满时起算，债权人可据此主张十几年前的债权，不但会导致双方权利义务的极大不稳定，更有违诉讼时效制度督促权利人及时行权的设计初衷。
当然，也有观点主张如果对此类问题不划定统一的司法标尺，将裁量判断的权利完全赋予法官，可能导致司法态度的不一致，有损法律的确定性和稳定性。还有观点主张我国诉讼时效长度较之他国本就偏短，为充分保护债权人利益，最好的方法是赋予此类诉讼双重时效：即欠付租金时，如果租赁合同仍在履行，承租人继续使用租赁物可视为对债务的认可，可以作为诉讼时效重新起算的依据，只要租赁状态持续，就可将最后一期租金的履行期限届满日作为起算点，同时，债权人也可就分期租金分别主张。
