《民法典》与《担保制度解释》实施之后，就担保物权登记需要注意：一是需要对抵押合同约定的全部担保范围进行登记；二是抵押财产禁止转让的约定必须进行登记；三是非典型担保也需要办理登记；四是担保物权登记顺位有“拦路虎”；五是对在建工程续建部分须及时办理抵押登记。
物权登记是确认物权效力的基本依据。担保物权作为物权的一种，适当的登记意味着权利的有效公示，可以起到有效保障权利人债权实现的作用。《民法典》与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号，以下称“《担保制度解释》”）就担保物权的登记与效力作出了一些新的规定，对实务操作具有直接的影响。本文从担保物权登记实践出发，分析权利人在办理担保物权登记中需要特别注意的一些事项。
对抵押合同约定的全部担保范围进行登记 《民法典》第389条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。”同时，根据《民法典》第208条、第216条第1款的规定，不动产物权的设立应当依法进行登记；不动产登记簿是物权归属和内容的根据，该等规定赋予不动产登记簿公示效力和公信力。 在过去，由于各地不动产登记部门就不动产担保物权登记的系统设置与登记规则存在差异，部分地区的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。导致当事人在抵押合同中所约定的担保范围无法全部进行登记。就此，在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）中，最高人民法院给予了一定的容忍空间，如果确实因各地不动产登记的系统或者规则存在差异，导致抵押合同约定的担保范围与登记不一致的，人民法院可以基于抵押合同的约定认定抵押权的担保范围。但是，上述规定在《担保制度解释》中已经发生根本性的变化。从《担保制度解释》第47条的规定来看，就不动产抵押的担保范围采用完全的登记主义，即不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，以不动产登记簿为准。 为落实《民法典》对不动产抵押权的规定，《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（2021年4月6日，自然资发[2021]54号）第2条规定：“明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿‘担保范围’栏记载；没有提出申请的，填写‘/’。”并且，自然资源部还对不动产登记簿样式进行修改，特别增加了“担保范围”栏目。 由此，务必注意，在办理不动产抵押登记时，权利人应注意对抵押合同约定的全部担保范围进行登记，以保障就全部的担保范围享有抵押权。 注意事项二： 抵押财产禁止转让的约定必须进行登记 根据《民法典》第406条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。《民法典》的这一规定从根本上改变了原《物权法》第191条确立的未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规则，使得抵押财产的自由流转成为可能。 抵押人转让抵押财产可能对抵押权人行使抵押权造成不利影响，因此，《民法典》第406条也专门规定当事人可以约定抵押人不得转让抵押财产。但是，如果仅在抵押合同中进行约定，受让人为善意（即不知情）第三人的，则此种约定无法对抗受让人。为此，《担保制度解释》第43条第2款进一步规定，在当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记的情况下，抵押人违反约定转让抵押财产，即便抵押财产已经交付或者登记，抵押权人仍可以主张该等转让不发生物权效力。也就是说，允许当事人将禁止或者限制转让抵押财产的约定进行登记。受让人在购买不动产时应当查询该等财产是否已经进行抵押登记。一旦禁止或者限制转让的约定已经依法登记，受让人查询时自然也就应当知道。因此，抵押权人就可以主张该等转让不发生物权效力。 为配合前述规定，《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》第3条规定，当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。在有约定登记为“是”的情况下，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记。也就是说，在前述情况下，除非抵押权人同意，抵押不动产无法办理转移登记。 为保障自身权益，抵押权人务必注意在抵押合同中约定未经抵押权人书面同意，抵押人不得转让抵押财产。并且，在办理抵押登记时，确保该等约定登记于不动产登记簿。
