2 不动产登记机构可登记房屋租赁权

2.1 应赋予房屋租赁权物权化保护

日本住宅自有率只有6成，出租率4成。德国住房市场结构以租房为主流，55%的人口租房居住。其主要原因就是国家出台保护承租人的法律，从租赁的对抗力、存续期间和承租人地位让与性等方面强化承租人的地位。1991年日本《借地借家法》，保证租户在户籍、上学、就医等方面和房东拥有一样的市民权利，并规定房东无正当理由不可随意上调房租或在合同期内驱赶租户。如果租户对房东上调房租的幅度不满，甚至可以将房东告上法庭。由于日本采用“买卖破租赁”的法理，为限制其不利影响，在民法典中直接赋予已登记的承租人物上请求权。德国承租人的租约享有法律保障，租赁合同默认为无固定期限合同，房东解约情形法定，只限于租户违约、自住需求、重大经济性改造开发。租金上涨受到管制，过去15个月内未上调过租金的，目标租金不得超过同等住房租金标准， 3年内涨幅不得大于20%，住房短缺地区不得超过15%。如果租金过高房东将面临高额罚款和长期监禁处罚。

在德国、日本、瑞士等国，将房屋租赁权予以物权化保护，甚至赋予物上请求权，被实践证明是保护承租人利益，强化承租人法律地位的重要手段，推动了以租房为主的住房市场结构的形成。

目前我国对房屋租赁采取备案制管理。实际上除了需要开具发票报销的情况，个人出租房屋进行备案的很少，原因是租赁备案制存在以下不足：一是房屋租赁是否备案不影响租赁合同的成立[m2] 。如不进行备案，对民法上租赁权的内容和效力不产生影响，却会导致被征收税费的不利后果。个税抵扣办法出台后承租人申报租赁信息就遭到房东的极力反对[m3] ；二是规定房屋租赁备案的《商品房屋租赁管理办法》是部门规章，法律层级较低，对老百姓心理影响较小，多数人有“我只要可以收房租就行了”的心态。这就造成现实中大量的房屋出租都不进行登记备案的现象；三是房屋租赁未经公示，却能对抗经过登记公示的不动产物权。房屋租赁属于债权，备案只是行政管理的手段，并不能产生物权效力。但由于“买卖不破租赁”的规定，通过虚假租赁合同却可以规避法院拍卖，对抗法院执行、干扰抵押权实现，直接威胁金融机构债权的实现，导致流拍或者竞得人无法入住等情形。

由于房屋租赁权人法律地位弱，权益难以保证，阻碍了租赁市场发展，造成“租房不如买房，无论如何也要买房”的心理，助推了房价上涨。房屋合同备案制度对规范房屋租赁市场力不从心，亟待从法律层面解决租赁市场的困境，让不动产租赁市场走向正轨，让更多的人选择租赁方式解决住房问题，从而促进房地产市场整体良性发展。笔者认为，应完善房屋租赁制度，由不动产登记机构登记房屋租赁，并对登记的租赁合同赋予物权化保护。

不动产统一登记自2015年破冰启航，已完成不动产登记职责和机构整合，建立统一的不动产登记信息平台，实现了国务院要求的统一登记土地、房屋、林地、海域、草原等不动产的要求，达到了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。目前各地都在积极开展“互联网+不动产登记”，推行“外网申请、内网审核”模式最大程度便民利民。不动产登记机构登记房屋租赁，性质上作为备案管理，可以全程网上办理，在登记系统新增加一个功能模块，并不会过于增加登记人员的工作量。《不动产登记暂行条例》也预留了兜底性条款，第5条规定不动产登记机构可以登记“法律规定需要登记的其他不动产权利”。有认为房屋租赁权是债权不能予以不动产登记，可以看看《物权法》第20条关于预告登记的规定。预告登记实质上是对债权请求权的保护，可见将房屋租赁予以物权化保护并纳入不动产登记是可行的。不动产登记机构登记房屋租赁权不与是否交税挂钩，可考虑取消或降低房屋租赁的纳税，或由承租人单方通过网络进行租赁合同登记申请，提高登记的便利程度。

日本、法国、瑞士等国都要求租赁合同进行登记，其原因就在于租赁缺乏物权公示的表象，为保护不特定的第三人不至无意中侵害承租人租赁权，在赋予承租人租赁权物权化保护的同时，应对其占有房屋的事实予以登记公示。建议规定只有已登记的房屋租赁承租人才能享有物权化的保护，如买卖不破租赁、无法定情形不能中途解约、房租上涨不能超过一定幅度、不能强行腾房、优先续租、强制续期等。承租人可以根据已登记的租赁合同办理居住证并享受基本公共服务，鼓励进行房屋租赁登记，对不按规定登记的予以行政处罚。

《合同法》、《物权法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》都有“买卖不破租赁”等规定，是租赁权物权化最直接的体现，实践中这一条款常被滥用。抵押人在设定抵押时可能刻意隐瞒抵押物存在租赁的事实，抵押权人很难通过有效途径去查实抵押物的租赁状态，只能听凭于抵押人的信誉保证。如果抵押人与承租人恶意串通，通过倒签租赁合同或虚构租赁合同的方式阻止抵押物被拍卖，给抵押权实现后买受人的权利行使造成很大的障碍，将给抵押权人带来难以预估的风险，影响抵押权的顺利、足额实现，影响金融机构的资产处置，影响法院的执行。

由于租赁权具有对抗物权效力，从保护抵押权人利益、维护社会公平的角度，以及从便捷各方当事人、避免不必要的纠纷角度，必须进行登记。该登记的效力必须具备民法上的效力。比如房屋租赁未登记的，没有对抗物权的效力。同时建立房屋租赁状态查询公示机制，债权人或抵押权人等利害关系人可查询房屋的真实租赁状态，不仅可以有效地保障各方利益，也有利于保障物权的交易安全。

租售并举制度是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。房屋租赁在性质上属于债权，不宜规定为物权。为保护承租人的利益，可赋予房屋租赁权物权化保护，并纳入不动产登记，加强承租人的法律地位，积极支持租赁住房方式,为构建租购并举的住房体系打下坚实的立法基础。