最高院商品房买卖合同司法解释第十五条规定:“ 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

本条规定了当事人行使合同解除权的期限问题，主要包括两种情况：一是一方出现迟延，有催告的情况。这时候，一方催告之后，要给对方三个月的宽限期才可以解除合同。另一种情况是对方没有催告的情况，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，否则即丧失解除权。

这里需要注意的是，第一款所规定的三个月宽限期要在对方催告之后才能开始起算。也就是说，对方当事人在一年内的最后一天催告的，也要给三个月的宽限期。

以上内容并不难理解。而容易忽略并可能存在争议的是，最高院商品房买卖合同司法解释第十五条规定解除权是针对法定解除权还是约定解除权，或者两者均可适用？ 这个问题司法实践中认为，该司法解释所针对的解除权只能适用用法定解除权，而不能适用于约定解除权。也就是说，如果双方是基于约定解除权解除合同，无论经过多场时间，则商品房买卖合同的解除权也不受本条司法解释所规定的期限限制，仍然可以行使解除权。法院认为，该条司法解释仅适用于法定解除权的理由在于该司法解除的第一句开头就已经明确“根据《合同法》第九十四条的规定”，而《合同法》第九十四条规定的法定解除权的条件。

下文节以上海第一中级人民法院审理的某房地产公司与某甲商品房预售合同纠纷一案来具体分析司法实践的观点：

【案情简介】2007年9月19日，某房地产公司作为甲方（卖方），某甲、某乙、某丙作为乙方（买方），就上海市浦东新区齐河路XXX弄华业翠都X号X层XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）。

《预售合同》第六条约定，签订本合同时，该房屋建设工程建设到取得预售许可证。乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管账户（预售款监管机构：建行长宁支行营业室、账户名称某房地产公司、账号略）。预售款按政府规定监管使用。

第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之0.5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。

第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第2日将被视为已送达另一方。如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。

附件一付款方式和付款期限约定：一次性付款、不贷款；乙方于2007年9月12日与甲方签约，并付首付房款人民币5万元（以下币种相同）；乙方于2007年9月19日前应支付房款537,317元；乙方于2007年10月19日前应支付房款135万元。某甲、某乙、某丙于2007年9月12日向某房地产公司支付定金5万元，于2007年9月19日支付房款537,317元、预告登记费50元。某房地产公司于2007年9月20日向某甲、某乙、某丙出具了金额为587,317元的购房款发票。2007年10月11日，某房地产公司与某甲、某乙、某丙对系争房屋作了预告登记。因某甲、某乙、某丙未按约支付购房款，某房地产公司于2012年9月诉至原审法院。

【一审法院意见】

双方当事人就系争房屋签订的《预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。某甲、某乙、某丙未能按合同约定于2007年10月19日之前支付剩余房款135万元，已构成违约。

《预售合同》约定，某甲、某乙、某丙逾期付款超过90天后，某房地产公司有权单方面解除本合同，故某房地产公司的合同解除权形成于2007年10月19日之次日起算后的第91天，即2008年1月18日。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条规定，对于合同解除权的行使期限，法律没有规定或者当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

该条款系对法定的解除情况和约定的解除条件成就以后，享有解除权的一方解除权行使期限的规定。某房地产公司称曾向某甲、某乙、某丙催款并邮寄《律师函》，因遭某甲、某乙、某丙否认，且某房地产公司未能就曾向某甲、某乙、某丙送达催款函提供相关证据，而提供的有关寄送《律师函》的证据尚不能证明已向某甲、某乙、某丙送达该旨在解除《预售合同》的《律师函》，且至今未能就该事实提供其他相应证据，故法院难以认定某房地产公司已通知某甲、某乙、某丙解除了《预售合同》。再者按某律所出具的《情况说明》，《律师函》系于2009年2月14日投邮，也超过了自解除权发生之日起一年内的解除权行使期限。某房地产公司现起诉确认《预售合同》已解除，难以支持。

同理，因某房地产公司的合同解除权依法已归于消灭，某甲、某乙、某丙又不同意解除合同，故某房地产公司要求解除《预售合同》的诉讼请求亦难以支持。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，于二〇一三年一月十日判决如下：驳回某房地产公司的全部诉讼请求。案件受理费2,396元，减半收取计1,198元，由某房地产公司负担。

【二审法院意见】

本案的争议焦点有如下三点：一、上诉人享有解除权的性质为法定解除权还是约定解除权；二、上诉人是否已经有效行使解除权，《预售合同》是否于2008年予以解除；三、若《预售合同》未能书面确认解除，上诉人现行使解除权是否已过行使期限。

关于第一个争议焦点。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人与被上诉人于2007年9月19日签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律或法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。

双方在《预售合同》中明确约定：被上诉人若未按合同约定的时间付款，逾期超过90天后，上诉人有权单方面解除合同。被上诉人未能按照合同约定于2007年10月19日之前支付剩余房款135万元，并已逾期超过90天，故双方约定的解除条件已经成就，上诉人享有合同约定的解除权利，而非《合同法》中所规定的法定解除权。

关于第二个争议焦点。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。上诉人虽然在一审中提供了内容为解除《预售合同》等事宜的《律师函》，并就该《律师函》的寄送时间问题分别于一、二审期间向法院提交了《情况说明》及《更正说明》，但上述证据材料均不能充分证明该《律师函》已有效送达被上诉人，现被上诉人也否认收到该《律师函》，故上诉人要求确认《预售合同》已于2008年解除，缺乏事实依据，本院不予支持。

由于上诉人未能有效行使解除权，现其欲通过诉讼解除《预售合同》可否获得支持的关键所在，亦即本案第三个争议焦点：上诉人的解除权是否已过行使期限。本院认为，上诉人仍可行使合同约定解除权，该权利未过行使期限。具体分析如下：

第一，依照现行法律，在没有法定或约定解除权行使期限的前提下，《合同法》并没有对未经对方催告的解除权之行使期限作出限制规定。《合同法》第九十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

但是，该条并没有规定若对方未行使催告权，解除权亦会在一定期限内消灭。

本院认为，被上诉人在未能按时付款后，并未就其违约行为的原因向上诉人进行说明并取得上诉人的谅解，也未能就违约责任的承担以及付款时间的变更与上诉人进行协商，以确定买卖合同是否继续履行、变更或解除，使双方的合同关系陷入不确定的状态。虽然上诉人在解除权形成后也未能有效行使其权利，但由于双方当事人并未在《预售合同》中约定解除权的行使期限，且被上诉人在长达数年的时间内也没有对上诉人行使法律赋予其的催告权利，应视作其任由上诉人单方行使解约的权利，故按照现行法律并无法定事由限制上诉人解除权的行使。

第二，从相关司法解释的适用角度，本案并不适用最高法院《解释》的规定。《解释》第十五条第二款虽然规定：“在法律没有规定或当事人没有约定，对方当事人没有催告的情况下，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”

然而，该条第一款明确说明本条款系“根据《合同法》第九十四条的规定”，故《解释》第十五条系针对《合同法》第九十四条中规定的法定解除权在商品房买卖合同中的适用问题所做的相关解释，而非针对双方在商品房买卖合同中约定解除权的情形。而本案上诉人所享有的解除权并非《合同法》规定的法定解除权，而是因双方在《预售合同》中约定的条件成就而产生的约定解除权，故本案不能适用《解释》的规定进行处理。

第三，从立法本意解释，法律规定解除权的目的在于避免一方因对方违约或其他特定事由，若继续履行合同会产生比解除合同更为巨大的损失，从而维护守约方的合法权益。本案中，被上诉人在未有合法或合理抗辩理由的情况下，不予履行支付房款义务，已构成违约，在《预售合同》约定解除的条件成就后，被上诉人不仅未就合同的履行问题与上诉人积极协商，更未能履行其付款义务长达五年之久，明显缺乏履约的诚意，在房价近年快速上涨的时代背景下，若仍要求上诉人等待履行，不仅对其不公，也会给其造成更大的损失。

虽然法律又对解除权的行使进行期限上的限制，但其本意在于督促解除权人行使权利，以避免法律关系长期处于不稳定的状态，达到鼓励交易、维护经济效率的目的。

然而本案的实际情况是，被上诉人不仅没有履约的诚意，亦缺乏履约的能力，被上诉人持续违约的状态已经使双方的买卖合同关系陷于长期不稳定的状态，在系争房屋已办理了预告登记，加之被上诉人继续履约能力尚存疑问的情况下，若不允许上诉人解除《预售合同》，反使违约方获得巨大经济利益，守约方承受较解除合同更大的经济损失，更有使系争房屋的交易流转产生停滞之虞，不利于定纷止争、物尽其用，与立法宗旨不符。

综上所述，在现行法律及司法解释对约定解除权的行使期限没有规定且双方没有约定的前提下，被上诉人未继续履约也未就合同是否解除向上诉人进行催告，上诉人也未曾同意被上诉人延期支付房款，结合法律规定解除权及其行使期限的立法本意，本院认为上诉人现行使解除权并未超过合理期限，其要求解除《预售合同》的上诉请求，本院予以支持。合同解除后，上诉人应将已收取的房款退还被上诉人，同时被上诉人也应配合上诉人办理系争房屋的预告登记撤销手续。上诉人自愿放弃要求被上诉人支付逾期付款违约金及解除合同赔偿金的诉请，系对自己民事权利的处分，于法不悖，本院予以准许。原审根据最高法院《解释》判令上诉人的解除权已消灭，系适用法律不当，本院依法予以纠正。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一(民)初字第32395号民事判决；

二、解除上诉人某房地产公司与被上诉人某甲、某乙、某丙于2007年9月19日签订的《上海市商品房预售合同》；

三、上诉人某房地产公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人某甲、某乙、某丙购房款人民币587,317元；

四、被上诉人某甲、某乙、某丙于本判决生效之日起十日内配合上诉人某房地产公司办理上海市浦东新区齐河路XXX弄华业翠都X号X层XXX室房屋的预告登记撤销手续。

一审案件受理费人民币1,198元，二审案件受理费人民币2,396元，共计人民币3,594元，由上诉人某房地产公司与被上诉人某甲、某乙、某丙各半负担。

本判决为终审判决。