新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称新冠肺炎疫情）的产生、发展和全国各地采取的防控措施使各行各业的商业活动在不同层面受到不同程度的影响，毋庸置疑，房地产行业从工程开工、商品房销售、二手房交易到房屋租赁市场均会受到波及。根据以往“非典”疫情的经验，疫情的发生、发展及疫情防控措施会给当事人的权益造成影响，从而产生纠纷，部分案件会进入诉讼。
为此，本文立足审判实践，围绕房地产纠纷的实务问题，分建设工程施工合同、商品房预售合同、二手房买卖合同、房屋租赁合同四个板块，提前研判新冠肺炎疫情的法律性质和新冠肺炎疫情影响下的房地产审判实务中的法律适用问题，提出相应的裁判思路和司法对策，为妥善处理相关案件提供参考。
一、新冠肺炎疫情对房地产市场有哪些影响
新冠肺炎疫情的发展与政府采取的有关延迟复工、人员管控、交通限制等事项的紧急措施，会给房地产市场的基建、销售模式和进度、资金周转速度、中小房企的融资和发展、购房人的预期和相关权益造成不同程度的影响，本文拟就与房地产审判实务相关的，本次疫情发生后审判实践中可能遇到的问题进行探讨。
（一）建设工程项目施工延期
2020年1月27日，国务院办公厅发布了《关于延长2020年春节假期的通知》，延长2020年春节假期至2月2日。随后，各地人民政府和建设行政部门又陆续发布了相关地方性文件，要求企业进一步推迟复工时间。
其中，北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》中表明，除国家级、市级重大工程和涉及保障城市运行必需以及重要国计民生的相关项目，经市住房城乡建设主管部门核定的，其他房屋建筑建设工程和市政基础设施项目不早于2月9日24时复工或新开工。上述疫情防控措施可能直接造成疫情期间的建设工程施工延期。
对于项目的复工，部分省市要求项目达到防控条件后才能提出复工申请，合格一家复工一家。项目复工后，受疫情影响，包括现场的排查、消毒、防护用具的购买等，导致成本有所增加。劳动力方面，受疫情影响，大量建筑工人返乡后，由于疫情管控、交通管制、隔离期限、社会及心理影响，难以流动到岗。生产材料方面，部分材料生产商停工导致材料紧缺，部分物资所在地限制物资运输，间接影响到工程的实际建设进度。上述一系列原因导致许多房地产项目可能面临建筑成本增加及停工、窝工的现实难题。
（二）预售商品房延期交付、办证
新冠肺炎疫情对前端建筑行业造成影响，势必会对后期预售商品房的销售、交付以及过户登记造成影响。开发商能否引用已签订的商品房预售合同中的不可抗力条款进行免责，业主能否向开发商主张逾期交房违约金或延期入住的房屋使用费，双方是否有权解除合同，影响着房地产企业的发展，亦关乎人民群众的切身利益。
（三）二手房买卖运转流程受阻
首先，全国多个城市都发文要求企业推迟开工时间，并发文暂停房地产市场经营，一些中介公司暂缓开业，导致通过中介公司居间签订的二手房买卖合同在交易过程中，受到不同程度的影响；其次，为减少人员流动和密集接触，多处房屋交易管理中心发出倡议，由于交易大厅人员密集，人流量大，倡导市民防控期间尽量减少到市政服务中心办事大厅办理业务，以减少人员聚集，杜绝潜在的交叉感染隐患。买卖双方可能会据此要求迟延履行合同、变更合同，甚至解除合同；第三，买卖合同一方当事人因患有或疑似患有新型冠状病毒肺炎，或者作为密切接触者而被隔离，一方可能据此迟延交房、办理注销抵押登记、办理变更登记手续、支付房款，或提出解除合同的请求。
除了以上情形，受疫情影响，当事人焦虑紧张的情绪可能会影响购房的热情，房地产市场的交易价格也可能发生波动，已经签订的房屋买卖合同，在履行过程中容易产生一方借此毁约的风险。
（四）房屋租赁市场受到冲击
为防止新冠肺炎疫情蔓延，从政府到企业再到个人，都采取各种各样措施减少人员聚集，其中部分网吧、KTV、酒吧、电影院等娱乐性经营场所关闭，餐饮场所、农贸市场、商场停业，正在经营的企业和个体工商户由于客流量额减少，营业收入也受到了影响。
为此，众多房地产公司、业主（房东）纷纷主动减免租户的租金，但对于没有减免租金的商户，承租人能否要求予以减免，迟延支付租金，甚至解除合同？此外，部分地区还出现出租人由于承租人来自疫情地区，强行解除租赁合同，要求承租人腾退，该行为是依法行使解除权抑或是构成违约，这都是司法实践需要解决的新问题。
二、新冠肺炎疫情的法律性质及疫情影响下的房地产纠纷裁判规则
（一）“不可抗力”与“因不可抗力不能履行民事义务”
《民法总则》第180条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而对于不可抗力的情形，我国法律没有做出具体列举式的规定，理论上不可抗力主要包括以下三种情形: （1）自然灾害、如台风、洪水、冰雹；（2）政府行为，如征收、征用；（3）社会异常事件，如罢工、骚乱。”
对“不可抗力”的理解，应是根据现有的技术水平，一般对某事件发生没有预知能力；“不能避免并不能克服”，应是指当事人已经尽到最大努力和采取一切可以采取的措施，仍不能避免某种事件的发生并不能克服事件所造成的后果。“不能避免并不能克服”表明某个事件的发生和事件所造成的后果具有必然性。［1］
不可抗力是独立于人的行为之外，不受当事人意志所支配的现象，是人力所不可抗拒的力量。不能预见、不能避免、不能克服的对象是什么?
不能预见、不能避免均是针对客观情况的发生，这点已基本达成共识。不能克服的对象是什么？有观点认为，“克服”是指消除损害后果。［2］有观点认为，克服是指已尽到最大努力仍不能克服事件所造成的损害结果，使合同得以履行。另有观点认为，从《民法通则》第153条的规定来看，“三个不能”是针对客观现象的发生而言的。但不可抗力实质上是讲客观现象对法律行为的影响，如果单讲客观现象本身的特征而不将其与法律行为联系起来，就会失去其应有的法律意义。
那么，不可抗力所导致的履行不能、损害后果是否也包括在“不能”的客体范围之内呢？
笔者认为，不可抗力的经典定义明确指出，不可抗力指的是客观现象，通过《民法总则》中关于不可抗力的表述及理论上对不可抗力列举的情形，可知，不可抗力指的是客观情况，不能预见、不能避免、不能克服的对象也即客观现象。客观现象是因，损失是果，二者不能混为一谈，况且不可抗力之“力”从语意上也分明是指自然力量和社会力量，损失如何也可以成为“力”呢？所以在不可抗力这一概念中兼纳客观现象和损失这一对因果，显属不妥。
同理，合同不能履行亦是不可抗力可能造成的法律后果，而不能倒果为因，根据合同是否能够履行，来确定是否构成不可抗力。
厘清上述问题后，我们可以判断新冠肺炎疫情作为一种突发事件，不仅当事人不能预见，而且通过现有的技术医学专家也无法预见，从其爆发至今，还没有有效的措施能够避免，阻止其传播，及研制出确切有效的治疗方法。因此属于不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，构成不可抗力。
但是，疫情对不同的案件、具体的法律关系，影响有所不同。审判实务中应区分不可抗力与不可抗力免责制度。不可抗力对民事关系的影响程度有轻重之分，有时影响到全部履行，有时只会导致债务的部分履行。不可抗力的法律效果有诸多形态，有的涉及合同存废，有的涉及标的物或价款给付，有的会涉及风险负担，还有的会遇有合同存废、给付行为、风险负担等情形，不能笼统得出不可抗力将免去债务人全部或部分责任的结论。［5］是否构成因不可抗力不能履行民事义务，需要根据不同的案情进行综合研判。
（一）区分个案中疫情对合同履行的影响，正确适用法律规则
因新冠肺炎疫情造成的合同履行障碍，是否必须通过主张不可抗力免除责任方可解决？答案是否定的。
疫情对合同履行的影响分为四类：（1）疫情的发生对当事人之间的合同的履行没有影响；（2）疫情的发生对当事人之间的合同履行具有一定影响；（3）由于疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响；（4）由于疫情的影响致使合同当事人不能履行合同义务。
上述四种情形中，只有第四类情形可以适用不可抗力免责条款。第三种情形，是由于不可抗力引起合同缔结的基础丧失，并进而致使继续履行合同会发生明显不公平的情形，当事人可主张适用情势变更原则。第二种情形，需要法院结合具体案情确定适用的法律规则。也就是说，发生不可抗力事件后，具体适用什么样的规则，要看不可抗力是如何影响合同履行的。
这里需要进一步说明的是，《民法典合同编（草案）（二次审议稿）》第323条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。［6］
据此，不可抗力未被排除在情势变更事由之外。即便发生了不可抗力，也可以成为情事变更的事由。无论是不可抗力还是其他原因，都是使得合同难以履行的客观原因，只要造成了履行艰难、继续履行对当事人不公平，不论其属于不可抗力还是其他客观原因，都可能构成情事变更。［7］不应拘泥于将新冠肺炎疫情定性为不可抗力还是情势变更，适用不同的法律规则是由于疫情对不同合同造成的不同影响，而非疫情本身的性质。因此实务中经常有人疑问，疫情及防控措施是否属于情势变更？这其实是一个伪命题。情势变更反映的，是某种客观事实与合同履行的关系。抛却合同签订及履行的实际情况及与疫情之间的关系而直接论述疫情是否属于情势变更，系对情势变更的错误理解。
审理新冠肺炎疫情期间的房地产合同纠纷的核心要点，即为疫情对合同履行造成的影响。具体而言：（1）对合同履行造成的影响，根据合同的构成要素可以分为对合同主体的影响（如买卖一方因感染新型冠状病毒肺炎被隔离）、合同履行期限的影响（如行政防控措施要求企业延期复工）、合同标的物的影响（如政府采取行政措施要求租赁的房屋、场所停止经营）、合同履行方式的影响（如由于受疫情影响从线下履行变为线上履行）、合同目的能否实现的影响（如由于疫情事件较长，合同过分迟延，导致合同目的落空）等；（2）按照影响与后果的因果关系，可分为直接原因与间接原因，唯一原因与共同原因，关键原因与次要原因等；（3）产生的法律后果分为：一是合同全部不能履行；二是合同部分不能履行；三是合同一时不能履行；四是合同目的不能实现；五是合同继续履行显失公平。
因此，在审理受疫情影响的房地产合同纠纷案件时，要重点把握以下几点审理思路：
首先，注意不是所有跟疫情相关的合同纠纷均能适用“不可抗力”减轻或免除责任；其次，应当从疫情对合同履行的具体影响着手，认定疫情与法律后果之间是否有因果联系；再次，根据影响造成的法律后果，确定应当适用的法律规则；同时，要考虑当事人在履行过程中是否也有一定负面影响因素，如履行迟延、不适当履行等导致合同的履行受到了疫情的影响，在此种情形下，当事人亦应承担相应责任。
三、疫情下房地产纠纷案件审理中的具体法律适用问题
（一）建设工程合同纠纷的司法应对
1、疫情导致不能按时施工的，承包人可以申请工期顺延
根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，除国家级、市级重大工程和涉及保障城市运行必需以及重要国计民生的相关项目，经市住房城乡建设主管部门核定的，其他房屋建筑建设工程和市政基础设施项目不早于2月9日24时复工或新开工。
建设工程承包企业、个人在疫情期间不能施工，构成因不可抗力致使工期延误，承包人可以申请工期顺延。我国现在使用的2017年版《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）第17.1条“不可抗力的确认”：合同当事人在签订合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争和专用合同条款中约定的其他情形。第17.3.1条“不可抗力引起的后果及造成的损失由合同当事人按照法律规定及合同约定各自承担。”并将不可抗力引起的工期延误作为申请工期顺延的事由。
根据法律规定或者合同约定承包人申请工期顺延的，应及时通知发包人。《合同法》第118条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《建设工程司法解释二》第6条规定承包人虽未取得工期顺延的确认，但能够证明在合同约定的期限内向发包人或者监理人申请过工期顺延且顺延事由符合合同约定，法院应支持承包人顺延工期的主张。当事人约定承包人未在约定期限内提出工期顺延申请视为工期不顺延的，按照约定处理，但发包人在约定期限后同意工期顺延或者承包人提出合理抗辩的除外。
承包人如何提起工期顺延，可以根据双方签订的合同条款。以《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）为例，承包人应在知道或应当知道索赔事件发生后28天内，向监理人递交索赔意向通知书；承包人未在前述28天内发出索赔意向通知书的，丧失要求追加付款和（或）延长工期的权利。［8］
如未按照法律规定或合同约定及时通知发包人的，是否丧失索赔权利？审判实践中存在不同观点。有观点认为，无法证明在约定期限内提出申请，直接在诉讼主张工期顺延的，不予支持。［9］也有观点认为，工程建设过程中存在复杂性、不可控性，施工现场受多种因素的制约，很多时候没有及时申报并非承包方故意或过失导致，不应因制式文本约定而使其丧失实体权利。［10］
对此，最高人民法院民一庭的观点认为，在适用“索赔期限”时将重点考量承包方不申请工期顺延是否足以使发包方相信对方不会再主张权利，如果发包方仍有理由相信，则并不因此就认定承包方失去权利，而该举证责任由承包方承担。［11］由于新冠肺炎疫情的发生众所周知，由此导致的工期顺延发包方亦应有所预判，在承包方没有放弃相应利益的情况下，发包方没有理由相信对方会不再主张权利。故不应因承包人未在约定期限申请索赔即认定其丧失权利。
2、疫情导致的工程施工过程中产生的风险、损失承担问题
对于疫情期间的风险承担问题，我国法律没有作出明确规定。根据《合同法》第 142 条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付以后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。显然，《合同法》对买卖合同标的物的风险负担采交付主义，即以交付作为风险移转的时点。合同性质上看，承揽合同是买卖合同的变种，是完成工作的一方按相对方的指定，把自己的特定内容的活劳动，与特定的物品相结合，形成物化的工作成果，作为商品出卖。
从这种意义上讲，将我国《合同法》在买卖合同中规定的风险负担规则适用于承揽合同，与承揽合同的性质是契合的。［12］《合同法》第 172 条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。我国法律并未明确规定风险负担的一般规则，但有偿合同中除有特别规定者外，仍可参照买卖合同的规则适用，故建设施工合同可按买卖合同风险负担规则，永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏产生的损失由发包人承担；承包人施工设备的损坏由承包人承担；发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失。
对于不可抗力导致的合同价格、工程费用、工期变化等损失问题，根据即将于2020年3月1日施行的《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》第15条规定，建设单位承担的风险主要包括：（一）主要工程材料、设备、人工价格与招标时基期价相比，波动幅度超过合同约定幅度的部分；（二）因国家法律法规政策变化引起的合同价格的变化；（三）不可预见的地质条件造成的工程费用和工期的变化；（四）因建设单位原因产生的工程费用和工期的变化；（五）不可抗力造成的工程费用和工期的变化。具体风险分担内容由双方在合同中约定。
此外，由于不可抗力是法定的免责事由，因此因新冠肺炎疫情导致不履行合同义务引发的损失，当事人可主张免除或减轻民事责任，根据具体案情的不同，人民法院也可以适用公平原则，在发包人和承包人之间分担损失。
（二）商品房预售合同纠纷的司法应对
1、受疫情影响企业与认购人迟延签约的，可主张免除责任
新冠肺炎疫情发生前，房地产开发企业与认购人已经签订商品房购房意向书、认购书等预约合同的，受疫情影响，如房地产开发企业响应政府倡议暂时停止售楼处销售活动，不能及时与认购人签订商品房预售合同的；认购人由于受疫情期间的人员管控影响，不能在约定期限内与房地产开发企业签订商品房预售合同的等，均属由于新冠肺炎疫情的影响致使合同当事人不能履行的情形，应免除预约合同当事人的违约责任。
2、受疫情影响企业迟延交付商品房、迟延办证的，可主张免除相应责任
由于政府颁发的迟延复工规定或政府封闭施工现场、要求停工等措施以及疫情持续期间因交通管制等造成施工人员、工程设备材料无法及时就位等，导致无法按期正常交付或者因此导致无法具备交付条件而不能按期交付的，房地产开发企业有权依照合同约定或者法律规定主张免除相应期间的部分或全部责任。房地产开发企业应及时向买受人发出逾期交房通知，以减轻给对方造成的损失，并提供相应的证明，如地方政府、疫情主管部门、建设主管部门的相关文件、通知，下游供应商的供货情况以及疫情发生与管控与其逾期交房之间具备因果联系的证据。
除了受疫情影响前期延期施工导致后期办证迟延的情形，已经完工的商品房办理产权证书受到疫情的影响较小，因房产交易部门无法正常受理产权证书办理事宜而导致房地产开发企业延期办证的，可主张减免其相应责任。如因房地产开发企业本身即不具备办理产权证书条件的，也就是说无论疫情是否发生，房地产开发企业均无法为业主办理产权证书的，应按照合同约定承担逾期履行违约责任。
（三）疫情影响下二手房买卖合同纠纷的司法应对
1、合同主体受疫情影响不能履行义务的，可免除相应责任
买卖一方当事人因疫情被隔离的或被交通管制的，导致迟延交房、迟延注销抵押登记、迟延办理变更登记手续的，可认定为因不可抗力因素不能履行合同，可免除迟延办理房屋变更登记手续的部分或全部责任。
2、金钱给付义务一般不受疫情影响，迟延履行应承担违约责任
金钱给付义务的履行一般不受疫情的影响，买方可以通过互联网或通讯设备或委托他人支付购房款，买方以受到交通管制为由不能依约履行支付购房款义务的，应按照合同承担违约责任。买方以患有新型冠状病毒肺炎被隔离为由，迟延履行支付购房款义务的，应根据案件具体情况处理。
3、当事人以疫情为由要求解除房屋买卖合同的，应严格审查
《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”如何理解合同目的？合同目的反映当事人订约意图，就房屋买卖合同而言，一般来说购房人的目的在于取得对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，出卖人的合同目的是出售房屋，取得房屋所有权的对价，即购房款。
首先，新冠肺炎疫情不会直接造成房屋买卖合同的目的落空；其次，疫情对房屋买卖合同的履行影响较小，目前看来不构成导致合同根本不能履行的情形，疫情发生至今两个月时间，按照一般房屋交易惯例，延长两个月的交易期限尚不构成合同目的不能实现。因此，对于当事人以疫情为由要求解除房屋买卖合同的，应依法审查，在坚持严守合同义务原则之前提下，准确适用不可抗力制度。
（四）疫情影响下房屋租赁合同纠纷的司法应对
为应对新冠肺炎疫情对市场、企业经营的影响，北京市人民政府办公厅出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，其中提到，中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金20%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。
除了政府规定和倡导，为租户减免租金是否有法律依据？减免的幅度如何确定？解决上述问题，应正确理解适用以下几个法律规定。
根据《民法总则》《合同法》关于不可抗力的规定，不可抗力作为一种免责事由，是指免除一方的违约责任，而非产生一方据此可以完全不履行任何合同义务的法律效果，因此承租人不能由于新冠肺炎疫情的发生，即主张出租人免除其租金支付义务，只有不可抗力导致合同目的不能实现，解除合同时才无需支付剩余期间的租金。
在新冠肺炎疫情影响下，如何确定房屋租赁合同双方的权利义务？双方签订的房屋租赁合同如果有不可抗力条款，应当按照合同约定，合同没有约定的，根据《合同法》第216条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《合同法》第5条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。房屋租赁合同中，出租人具有保证租赁物适租的义务，如因由于行政措施导致租赁房屋所在商场停业，出租人提供的租赁物在行政措施实施期间，承租人实际无法按照合同约定进行使用，因此承租人有权要求免除相应期间的租金。审理该类案件时，应综合考虑疫情或疫情防控措施给承租人的经营或居住功能是否带来实质性的影响、影响大小、因果关系等，以公平原则为基础予以处理。
具体是免除还是减少租户租金及减免租金的幅度、比例，应视疫情对房屋租赁合同履行的影响来确定。由于政府的防控措施直接造成疫情期间租赁合同不能履行的，承租人可以主张免除疫情期间的租金。新冠肺炎疫情对房屋租赁合同在疫情期间的履行造成一定影响的，如承租人所租赁的房屋用途为生产经营的，受疫情影响收益明显减少甚至亏损，承租人对应的可以主张减免疫情期间的租金；对于租赁房屋的用途为居住功能的，若所在小区未被封闭，未影响租户的居住用途，则不予减免租金。其中租赁期限较短，受疫情影响较大的，导致剩余租期很短甚至疫情期间超过剩余租期的，承租人可以主张解除合同。确定疫情对房屋租赁合同的影响可从房屋租赁房屋合同的用途、房屋租赁合同期限、房屋租赁合同在疫情期间的履行障碍类别等几个要素综合判别。
