为了更好、更有效地维护自己的合法权益，京城业主越来越多地开始集体行动。一时间，集体收房、集体诉讼、集体签约等各种各样的集体维权行动在房地产消费界拉开帷幕。集体维权成为房地产界最红的名词之一。

京城集体维权行动愈来愈多

２００４年７月１５日，北京“郦城”业主中的集体维权小组在“郦城”项目大门口举行了维权会议，商讨如何就在集体收房过程中发现房屋存在的问题与开发商交涉。据该集体维权小组一位姓袁的负责人向记者介绍，该小组集体维权行动已经进行了相当长一段时间，虽然问题还没解决，但团结在一起，大家互相支持，就有信心让问题最终得到解决。该负责人表示，他很赞成业主团结起来，共同维权。

此前，华清嘉园的业主们就从集体收房的行动中，表达了他们集体维权的决心。据记者了解，目前京城已有多家楼盘项目的业主成立了集体维权小组，另有更多的小区正在组织当中。

多次受托作为集体收房代理律师的北京市英岛律师事务所邓泽敏律师表示，作为业主，在与开发商签订《商品房买卖合同》时，由于自身专业知识及法律知识的匮乏，一般会处于弱势境地，签订的合同内容很多时候往往对自己不利。因此，在签约、收房、维权时，通过集体的力量，通过相互沟通会弥补一些不足，起到亡羊补牢的作用。所谓“团结就是力量”。

集体维权有何好处？

“集体维权关键在于能降低维权成本，提高维权成功的可能性。”房地产业知名律师秦兵在接受中国经济时报记者采访时说，大家之所以要集体收房，主要因为大部分业主共同面临购房合同的交付程序，合同是大家联合在一起的基础。而交付过程中开发商存在很多违约情况，特别是规划变更、房屋质量等问题，都是针对大部分业主的，而不仅仅是其中一两户业主。这样，共同的合同基础，共同的利益需求，使大家能够共同地组织起来，这是集体维权能够联合组织的基础。

最重要的是现在越来越多的业主意识到，单一力量总是弱小的。单一维权行动没有分工，很难持续进行。同时，一、两户业主的维权行动往往没有能力承担相对大的维权成本，比如律师费用、测绘、评估、鉴定等费用。

集体维权人数容易变少

秦兵告诉记者，集体维权过程中最大的特点是维权人数的变化。刚开始一说维权，业主人数非常多。但是维权过程中肯定要涉及到成本，而只要一提起付费，维权业主人数会下降到原有人数的１０％。其实，流失掉的９０％的业主并不是不想维权，而是想寻找搭便车的机会。他们让剩下的１０％的业主去作维权工作。如果维权行动成功了，他们跟着沾便宜；如果维权行动失败，这９０％的业主什么都不用承担，如时间、精力、安全、费用等等。

此时，剩下的１０％的业主继续坚持维权，就要建立反搭便车机制，这样，流失掉的９０％中的业主也会有一部分再回来维权。因为反搭便车机制的建立，让那些想搭便车的业主搭不了便车，为了他们自身的利益，他们必然会回来。

人数较少时维权效果最好

“其实，维权行动时并不是人越多越好。要想集体维权的成功概率增加，合理的人数也非常重要。”秦兵认为：第一，当人数太少的时候，低于３％的时候没有效果。因为人数太少了，没办法展开行动。第二，当人数超过５０％时，效果也非常差。

比较理想的人数是１０％－３０％，总受侵害群体中１０％－３０％的人组织起来集体维权，效果最好。首先，人数相对来说比较多，但却没有多到让开发商难以承担的程度。如果所有人都参加，开发商发现要赔所有人的损失，有可能会赔不起，干脆就不赔了。这样，维权成功的可能非常小。“以我个人代理的经验来看，人数在１８％左右，维权效果是最好的。”秦兵说，开发商知道人数不多，付出的赔偿有限。在此种情况下，业主集体维权最有可能成功。

持续维权必须建立反搭便车机制

集体维权要想持续进行的根本原因，就是要建立反搭便车机制。反搭便车机制有三个特点：

第一，必须有保密制度。就是让其他所有想搭便车的人没法搭便车，维权进行的程度、维权可能的结果以及成功后最后的赔付，都在保密的情况下进行。这样做的目的，一是让这些只想收获不想付出的人不能在维权过程中不劳而获；二是保持开发商“即使赔，也赔得起”的心理，增加维权成功的几率。

第二，必须付费。维权业主必须为维权付费，因为整个维权过程都要发生费用，如果不付费，仅靠大家的自己出钱，维权很难坚持下来。这一点，例子非常多。

第三，必须建立内部报酬制度，以激励为维权多出力的业主。因为虽然大家都是维权内部人士，但这样也同样会出现内部人之间互相搭便车。建立内部报酬激励制度，就是让真正努力一直做这件事情的人，得到他应有的报酬，这样才能激励他继续为维权做努力。

“集体维权失败的根本原因，就在于没有建立反搭便车机制。”秦兵给记者举了一个例子，“我知道一个房地产维权活动，一开始一共有３００多户，最后只剩下十多户。经过十户人集体维权，现在这十户得到的赔偿最少是开始的一倍，最少多得十几万的赔偿。这主要得益于维权人数非常少，而且对其他人保密。另外，开发商知道，赔了这十户就没事了。秦兵同时告诉记者，在第一次组织集体维权时，那些想搭便车的人在退出集体维权小组后，他们是不可能再次组织起来的。因为每个人都想搭便车，并不想真正付出。

秦兵表示，维权成功，在于建立反搭便车机制；而失败，在于没有建立反搭便车机制。当然，维权成功与否，还有其他因素的影响。但建立反搭便车机制是主要因素。因为建立反搭便车机制后，维权者会把维权行动看作真正为自己家的利益斗争。而且，真正多劳多得，符合市场经济的规律。

集体维权成功的公开案例少

据记者了解，由于最近房地产消费群体中的集体维权现象越来越多，其他行业的消费者也希望借鉴业主进行集体维权，但在多次组织后仍难以进行集体维权或者很难持续进行。秦兵表示，为什么买房的业主可以集体行动，因为只有业主可以群居，他们是住在一个区域，维权成本是最低的。像其他的教育消费者集体维权、旅游等其他行业的消费者集体维权都很难组织起来，他们居住的地方相距较远，距离让他们的维权成本增加，也会使他们互相之间不信任，信息无法得到及时沟通，尤其是面对面的沟通。

“为什么现在集体维权成功的报道非常少，甚至没有。”秦兵说，“你从媒体上很难看到成功的案例，因为开发商就算要承认错误，也绝对不会在网上或者公开的场合。因为一旦公开，开发商就得再向其他没有维权，但却与维权业主存在同样房屋问题的其他业主赔偿。而真正得到赔偿的业主也不会公开这一消息，因为反搭便车机制以及让开发商赔偿的条件之一就是保密，不能把得到赔偿的消息说出去。这样，在媒体、在网络，很难找到集体维权成功的案例。”

秦兵最后向记者表示，房地产维权目前最大的特点表现在，由以前的个人维权上升到集体维权，由个案维权上升到立法维权。这让维权活动变得更有组织、更有法律保证、更理性、更有规律、更容易成功。