一、基本案情

2015年6月20日，黄某向赵某借款25万元，约定于2016年6月19日前归还，并承诺以其一处自有房产为该债务提供担保。签此协议后，赵某将黄某的房屋所有权证自行保管，但并未到房屋登记管理中心办理抵押登记。黄某借款到期后并未还款。赵某到抵押的房屋找黄某时才发现，该房产的房主已更换为刘某。

原来黄某向赵某借款后不久就到房屋登记管理中心办理了房屋所有权证遗失手续，之后不久就将该房出售给刘某，并办理了过户手续。于是赵某将黄某告上了法庭，但因无法联系黄某，以及黄某无其他可偿还的财产，赵某的诉讼请求无法实现。

二、律师分析

对于《物权法》规定的必须办理抵押登记的，特别是房地产用于抵押的，一定要去相关的部门办理抵押登记。

根据《物权法》第188条规定“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”黄某虽在协议中注明将自有的房产抵押给赵某，但未到房管部门办理房屋抵押权登记，因此不能对抗善意第三人，即不能限制黄某将房屋出售给刘某。

在本案中，黄某用自有的财产作抵押，以确保借款协议的履行，所签订的抵押借款协议是在双方真实意思的表示下自愿签订的，其借款合同的内容没有违背法律的规定，因而是真实、合法、有效的合同，对双方当事人产生法律约束力，双方当事人的权利和义务也应依法受到法律的保护。黄某与赵某虽未办理抵押登记，且黄某将抵押物已处理，导致赵某的到期债权无法实现，但这并不影响他们之间的借款合同，黄某应负有向赵某偿还贷款本息的义务。

为担保债务的履行，出借人往往要求债务人提供抵押物作为担保。而抵押权的实现，并不是以占有抵押人提供的房产证为条件，而应在房产部门办理抵押登记手续。根据《物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立的规定，不动产抵押未办理抵押登记，抵押权未设立，出借人不能依据抵押合同享有优先受偿权。在此再次提醒抵押权人，对于《担保法》规定的必须办理抵押登记的，特别是房地产用于抵押的，一定要去相关的部门办理抵押登记，否则其与他人签订的抵押合同是不生效的，亦不能对抗第三人。