二手房买卖中，卖方逾期迁出户口时有发生，为此，2018年2月28日，上海市房管局和上海市工商局联合发布《关于修改本市房地产买卖合同示范文本条款的通知》（沪房市场〔2018〕21号），新网签版的《上海市房地产买卖合同》（2018年3月1日版），新增了第十一条户口逾期迁出的违约责任条款。那么，司法实践中，卖方逾期迁出户口该如何承担违约责任？法院判决可以说千差万别！隆安（上海）律师事务所吴取彬律师今天以上海、北京两地法院的裁判案例，告知您：卖方逾期迁出户口，可能应承担的违约金数额！
一、上海法院
案例一：逾期迁出户口每日按30元计算违约金
一审案号：上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初24012号
二审案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终11083号
合同约定违约金：
出卖方承诺于交易过户之日起90日内迁出原有户口，若未能迁出的，则须按总房价款的日万分之五支付违约金，即每逾期一日应支付725元违约金。
法院判决：
被告应于判决生效之日起十日内支付原告逾期迁出户口的违约金（自2015年5月30日起算至2016年3月18日止，按照每日30元的标准按实计算）。
一审判决理由：
但对于违约金的标准，被告提出合同约定的标准过高要求予以调整，一审法院考虑到原有户口逾期未迁不会对实际使用房屋造成实质重大影响，原告主张违约金21万元确实过分高于实际损失，故一审法院调整为按照每日30元的标准，自2015年5月30日起算至2016年3月18日止，超出部分不予支持。
二审判决理由：
一审法院基于被上诉人的调整违约金的请求，结合本案的实际情况，酌定被上诉人按照每日30元的标准支付2015年5月30日至2016年3月18日期间的违约金，并无不当，数额尚属合理，本院予以维持。
同样是上海第一中级人民法院
案例二：逾期2年迁出户口判赔25万元违约金（约340元/天）
一审案号：上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初391号
二审案号：上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终7022号
合同约定违约金：
根据房屋买卖合同补充条款约定，逾期迁出户口一日，按总房价万分之五支付违约金直至原户口迁出时止，即合同约定违约金为每日1,900元。
法院判决：
被告于判决生效之日起十日内一次性支付原告逾期迁户口违约金250,000元。
一审判决理由：
鉴于被告提出约定的违约金标准过高，考虑到原告至今未提供被告逾期迁户口给其造成实际损失的充分证据，根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益损失等因素，酌情判处被告支付逾期迁户口违约金25万元。（约340元/天）
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二审判决理由：
本院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效。被告直至一审判决后才将系争房屋内原有户口迁出，存在明显过错。根据房屋买卖合同补充条款约定，逾期迁出户口一日，按总房价万分之五支付违约金直至原户口迁出时止，房屋买卖合同对违约金约定为每日1,900元，刁博华、李铮在起诉时已将违约金调整为每日500元，一审法院在综合考虑本案的实际履行情况以及孔庆涛、孔宪明、潘漪的违约程度等因素，再将违约金金额向下调整，酌定违约金为250,000元，并无不当。
二、北京法院
案例：逾期迁出户口酌情判决50000元的违约金
一审案号：北京市西城区人民法院（2017）京0102民初22675号
二审案号：北京市第二中级人民法院（2017）京02民终11132号
合同约定违约金：
出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房款总价款5%的违约金，逾期超出15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人还应当按日计算向买受人支付全部房款已付万分之五的违约金。该案房价为466万元，即违约金为233000元+2300元/日。
法院判决：
判决生效之日起十日内，被告一次性给付原告逾期迁出户口的违约金五万元。
一审判决理由：
由于被告在合同签订后已按约定交付了房屋并办理了产权登记变更手续，履行了绝大部分出卖人的义务，其未按约迁出户口的行为尚不足以构成对合同的根本违约。依据本案查明的事实及原告提交的证据，法院亦无法认定被告未迁户口的行为已对原告造成了实际损失及数额。被告提出合同约定的违约金过高的意见，具有事实及法律依据，法院予以采纳。结合上述情况综合考虑，对于原告的该项诉讼请求，法院将判令由被告一次性支付违约金5万元。（吴取彬律师，房地产律师，欢迎关注法律顾问工作室公众号，电话：13817276735）
二审判决理由：
原告亦未就被告家人户口未迁出涉案房屋处给其造成的具体实际损失举证予以证明，在此前提下，一审判决在双方约定的违约金数额范围内将被告具体应给付的违约金数额下调为5万元，并无不当。
点评：
通常在二手房买卖合同中，买卖双方就逾期迁出户口问题，会在合同中约定逾期迁出户口，每逾期一日，应承担日万分之五的违约金。然而，在目前高房价下，日万分之五的违约金可谓是一笔巨款，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 然而，买受人往往无法证明卖方逾期迁出户口导致其实际损失的发生。因此，这种情况下，只要被告提出违约金过高，约定高额违约金必然会面临法院的依法调整。
然而，逾期迁出户口的违约金，法院如何进行调整，可以说目前没有统一的裁判规则，全凭法官的 主观认识，而且，对于违约金过高的调整系法院自由裁量权的范畴，通常情况下，二审法院一般不会对一审法院的裁量结果进行调整，这从上海市一中院判决的两个案例可见一斑。
综上，对于卖方逾期迁出户口，法院可能判决的违约金数额没有固定的标准，在买方无法提供实际损失的情况下，只要法院判决的违约金不高得离谱，都可能在正常范围。
（文：吴取彬 隆安（上海）律师事务所合伙人、律师）
