一、基本案情

2012年11月13日，陈某与李某签订了一份《二手房买卖合同》，李某将自己名下的一套房屋出售给陈某，房屋总价款为95万。陈某先后支付了购房款70万元。随后李某向陈某交付了房屋及钥匙，陈某入住。在《二手房买卖合同》中约定，李某应于合同签订之日起90日内，协助陈某办理房屋所有权转移登记手续。并约定违约责任，若一方违约，守约方有权要求违约方按日支付房屋总价款万分之五的违约金。到目前为止，李某没有履行相关义务。经查，李某在涉诉房屋设定了银行抵押贷款，导致李某一直没有向陈某办理房屋产权过户手续。于是，陈某向法院提起诉讼，要求法院判令：李某办理偿房屋贷款并解除房产抵押手续事宜；要求李某协助陈某向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，将房屋权属登记于陈某名下；李某支付逾期办理产权证的违约金（以陈某已付房款70万元为基数，按日万分之五计算，自起诉之日即2013年2月13日起至房屋权属登记于陈某名下之日止）。陈某在诉讼中称，已经凑齐了款项，可以先替李某偿还银行贷款。

李某在诉讼中称，陈某甲是陈某的女儿，也是陈某办理房屋买卖合同的受托人。陈某甲和李某在2011年11月签订了一份和解协议，双方同意解除合同，由李某退还陈某购房款84万元。因定金协议、定金收条上签字以及银行凭证上签字的是陈某甲。陈某甲代理陈某签订了涉诉房屋买卖定金协议，支付了房屋定金2万元，通过自己的银行账户向李某汇款68万元。协议书系陈某甲与李某在李某家签订的，签订时陈某甲告知李某自己能解决房屋买卖一事，并出具了承诺书。陈某甲与李某去中介公司办理退单声明当天，双方约定2013年12月16日去市建委办理撤销网签手续，陈某也在中介公司。故双方签订协议书和承诺书时李某有充分理由相信陈某甲具有代理权，陈某甲构成表见代理。因此，李某不同意陈某的诉讼请求。

法院于2014年3月作出判决：驳回陈某的全部诉讼请求。

一审判决后，陈某表示不服，提出上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

二、中国房地产律师分析

房产律师认为，通过分析，总结出本案的焦点问题是陈某甲和李某所达成的解除本案涉诉房屋买卖合同的协议是否有效。陈某主张陈某甲与李某就解除《二手房买卖合同》事宜达成《协议书》的行为并不构成表见代理。

首先，从陈某与陈某甲的关系来看，双方系母女关系，陈某甲系陈某购买房屋的委托代理人，故陈某与陈某甲之间存在足以产生表见代理行为的特殊关系；

其次，从房屋买卖中的行为来看，陈某甲曾代理陈某与李某的委托代理人李某签订了《房屋买卖定金协议》并自行支付了上述《房屋买卖定金协议》约定的定金，陈某与李某签订的《二手房买卖合同》中的首付款剩余部分亦系陈某甲通过自己的银行账户向李某进行的转账，故在房屋买卖过程中，除《二手房买卖合同》由陈某签字外，陈某一方的其余民事法律行为均由陈某甲代理实施，故陈某甲的上述代理行为可以使李某一方相信其对此次房屋买卖具有全权代理权限；

其次，从陈某甲与李某签订《协议书》的过程来看，陈某甲系以书面形式向李某的代理人李某承诺其承担所有责任后，李某系基于对陈某甲的承诺才与陈某甲签订了解除房屋买卖合同的《协议书》，故陈某甲出具承诺书进行书面保证的行为是导致李某相信其有解除房屋买卖合同代理权限的重要因素；最后，陈某甲与李某在中介公司办理退单声明当天，陈某也在中介公司，但并无证据表明陈某曾告知李某其不同意解除房屋买卖合同，而在陈某甲与李某约定的去市建委办理撤销网签事项当天，陈某也到达市建委，故陈某及其家人的在场行为及陈某未向李某直接表态的行为，也是导致李某相信陈某甲有解除房屋买卖合同代理权限的因素。

综合上述情况，基于陈某甲与陈某的特殊关系、陈某甲的实际行为、陈某在场因素，李某完全有理由相信陈某甲对解除房屋买卖合同具有代理权，两审法院认定陈某甲与李某签订《协议书》的行为构成表见代理并无不当。

陈某甲签订《协议书》的行为后果应由陈某承担，故陈某应按照《协议书》的约定履行权利义务，陈某基于继续履行《二手房买卖合同》所提出的各项诉讼请求，与《协议书》的内容不符，两审法院对陈某的诉讼请求未予支持是正确的，应当予以肯定。