北京市二中院调研发现，95%以上的“一房二卖”案件系二手房交易引发，一些卖房人在利益驱使下想尽“损招”坑害买房人。法官提示，购买二手房应“先查后买”，必要时可申请预告登记。

  先买房者提诉讼 争房要钱占比相当

  市二中院法官介绍，“一房两卖”引发的纠纷案中，卖房人与先买房人签订合同后，通常在极短时间内将房屋过户给后买房人。部分案件中，房屋被过户到后买房人后，又被迅速转卖他人或数次转手，导致先买房人想追回房屋难上加难，还有的房屋涉及抵押、民间高利贷等。

  法官介绍，审判中，有的卖房人将房屋更名到子女名下，再以子女名义“一房二卖”；有的怂恿配偶等共有人以不同意卖房为由，起诉自己和买房人主张买卖合同无效，以达到违约目的；有的甚至串通熟人虚构交易办理过户，然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。

  法官说，几乎所有的“一房二卖”纠纷诉讼都由先买房人提起，通常情况下，卖房人后出售房屋的价格明显高于先卖出的价格，差价动辄数十万，有的甚至数百万。

  从诉讼请求看，先买房人面对房屋被“一房二卖”提起诉讼，要么争房，要么要钱，两种诉求在实际审判的案件中各占50%。

  法官介绍，“一房两卖”纠纷诉讼大多由先买房人提起，但在审判实践中，法院既有把房屋判给先买房人的，也有把房屋判给后买房人的，并非单纯根据“先来后到”确定房屋的归属。

  根据最高法、北京市高院相关规定，司法实践形成的“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为：已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人权利优先；均未办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际合法占有房屋的买受人权利优先；既未办理房屋所有权转移登记亦未交付房屋的，应当综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，公平合理予以确定；后买房人在签订合同时知道或者应当知道房屋已被其他人购买的而恶意办理登记的，权利不得优先于先买房人。

  法院建议“买房人可善用预告登记制度”

  法官建议市民，买房时应选择产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋。同时，买房人应审查房屋的权利状态，确定房屋有无抵押、共有权人是否同意出售、有没有诉讼或法院查封等权利受限情况。还要注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至存在他人户口，有条件定要亲自实地查验房屋。

  此外，在二手房交易过程中，买房人应尽量缩短交易周期，及时办理产权转移登记，出现纠纷及时主张权利，及时申请诉讼保全。

  法官建议，如果买卖房屋后无法立即办理产权转移登记的，买房人可申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，也排除了卖房人将房屋过户给其他人的可能。