一、基本案情

2009年，陈某与李某签订了房屋买卖合同，约定李某在房屋完成过户后一定期限内，将房屋中的原有户口迁出，但直到陈某再次要卖房子时，才发现李某并没在约定期限内将相关户口迁出，故诉至法院要求李某按照合同约定，承担逾期迁出户口违约金30万元，并要求李某将户口迁出。

李某则辩称，其和陈某签订房屋买卖合同时，曾口头约定不需要迁出户口，并且签订合同至今陈某一直没有要求其迁出户口，“我的户口是否迁出也没给陈某造成实际损失，他现在起诉索取高额违约金，动机不纯。”

法院经审理认为，因李某没有充分证据证明双方在签订房屋买卖合同时达成了口头协议，约定李某可以不迁出房屋的相关户口，故根据双方签订的房屋买卖合同，李某没有按照合同约定期限迁出原有户口，故应承担违约责任。对于具体违约金数额，法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度及实际损失等情况，酌定判令李某赔偿陈某10万元。宣判后，双方当事人均未上诉。

二、案件分析

房地产律师指出，在实践中户口迁出存在困难。由于迁户口不属于法院审理范围，法院无法支持当事人要求迁出户口的诉求。换言之，如果老房主拒不迁出户口，或确实无法迁出户口，法院便无法通过判决强制相关户口迁出。

另外违约金数额认定难。根据某些地区的现行户籍政策是同一房屋可以落两户，故即便老房主不迁出户口，也不影响新房主落户，通常户籍主管单位也不会主动向新房主告知房屋的户籍情况，故很多新房主只有在再次出售房屋时，才会发现该类问题。在这个基础上，若按照双方合同常规的违约条款约定，相应违约金高达数十万甚至数百万，个别甚至会超过房屋的成交价格，对此，法院一般会根据合同法有关违约金数额进行调整，结合户口与当事人的联系程度、违约情况及相关损失，酌情判定违约 金数额。

为避免该类纠纷，房地产律师赖绍松建议：第一，卖房一方应主动携房屋产权证前往相应户籍管理部门核实房屋的户籍登记情况，并如实告知买方，买方也应积极要求卖方提供户籍登记情况，不可轻信卖方及中介的口头承诺。

在了解到户口登记情况后，买卖双方应对房屋买卖、户口迁出等条款进行明确约定，必要时可将户口迁出设定为支付部分购房款的条件，以促进卖方能及时迁出户口，而对于户口无法迁出或不需要迁出的，特别要留意以书面条款专门约定，避免口头约定。

认为没有损失就无需承担违约责任是一种错误观念，即便买方没有受到实际损失，也不能免除卖方不迁户口的违约责任，正确的做法是根据合同法的规定，酌情确定违约金数额。