由于历史遗留问题、政策因素及传统风俗习惯等原因，现实生活中，有很多无证房屋,即没有房屋产权证书，这一现象在我国普遍存在，一旦房屋遭遇拆迁，无证房屋在面临拆迁时是否获得补偿，无证建筑是否就是违章建筑，无证建筑进行拆迁时是否可以获得补偿？无疑是被拆迁人最关心的问题。

一、“无证房屋”的产生原因

无证房屋产生的原因大致有如下情形：

（1）房屋建造时的法律法规还不够完善，房屋虽然符合当时的政策，但是不符合新法规定的证件要求，政府部门也没有组织补办，于是拆迁时就变成了无证房屋。

例如，某些房屋建于上世纪八九十年代甚至更早，当地政府对农村宅基地大都采取十分简单的审批手续，往往划定的地块通过审批后，有的甚至是村民间互换地块，村民拿到的一纸文书，上面仅粗略的记载户主、户员、几人的审批面积等内容，加盖乡镇人民政府的公章；同时，对可能存在的超面积等违规修建情形，基本上也是无人问津。此后，部分房屋办理了宅基地使用权证，部分房屋甚至宅基地使用权也没有办理。

国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知 国土资发[2016]191号 提出各地要按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等法规政策规定，颁发统一的不动产权证书。为农村不动产配上“身份证号”将宅基地、集体建设用地和房屋等定着物一并划定不动产单元，编制不动产单元代码。但很多地区因各种原因，并未切实予以落实。

这些房屋由于建成的早，符合建房时政策的原则要求和程序要求，且村民在本集体组织仅有一处房屋，故不应认定为违建。

（2）一些开发商没有取得国有土地使用权证就违法建造房屋，或存在其他违法建房原因，致使买房人不能顺利进行房屋登记，而成为证件不全或无证的房屋所有人。本人曾代理的崔××等二十余户诉四川××实业开发有限公司，房屋拆迁安置置换协议纠纷即属于此种情形。

（3）某些个人或组织违法建造房屋，有关部门知道却因为某些原因未及时进行处理，以致该建造房屋被长期“合法”使用，甚至当地政府、有关组织（村、社）等还按期收取违建者的租金/土地占用费，进而在事实上形成某种程度“合法”占有状态，成为长期的历史遗留问题。

（4）有些地方已经历过一次拆迁，原本有证的房屋所有人在拆迁之后重新修房或者由政府安置还建房屋，但由于政府部门失职或不履行承诺等原因，导致新房未取得合法证件。

（5）被征收人自身法律意识缺乏，或为了省事在建房之前没有办理相关的审批和登记手续，导致房屋成为无证房屋。

二、无证房屋是违法建筑吗？

（1）什么是违法建筑？

违法建筑是指违反法律、法规在城市规划区内，没有取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设的建筑，或者是采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建或改建的建筑。

（2）无证房屋不能简单粗暴的认定为违法建筑。

拆迁过程中，拆迁人（政府）多依据《城乡规划法》等规定，直接认定无房产证的房屋是违法建筑，这种做法是错误的。违法建筑的认定主体、认定程序必须符合法律规定，未经产权登记的房屋并非均属违法建筑，也并非所有违法建筑都须拆除。征收范围内的房屋情况复杂，尤其是城中村或旧城区，存在大量因历史原因未依法办理产权登记或依法未办理审批许可手续的建筑，对征收范围内的此类建筑，政府应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。由该法律规定可知，无证房是否能够获得补偿必须要经过相关部门的认定：认定为合法建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑的，不给予补偿；无证房屋并不等同于违法建筑的房屋。

三、无证房屋权利归属及现状

（1）无证房屋权利的归属。

首先要明晰的就是无证房屋的权利性质。如果房屋已经办理产权证书，那么房屋所有人就由不动产的物权，物权登记公示原则。如果是没有办理产权证书的房屋，物权尚未设立，房主没有物权，只有等到产权证书办理完毕之后权利人才能取得完整的权利。尽管我国法律并无明确规定期待权的相关权能，但就法理而言权利人对无证房屋的期待权应当具有可转让性、可继承性。

此处，需要特别说明的是不能将无证房屋作为无主财产对待，对其所有权法律承认归建房人所有。《物权法》第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。如农民在宅基地上建造的住房，自建成之日起因修建这一事实行为，而取得该住房的所有权，只是该所有权并不等同于《物权法》意义上的物权，主要体现在，如果按照法律规定应当办理登记而未登记的，所有权人其后的处分行为，不发生物权效力。

（2）无证房屋的现状。

无证房屋面临拆迁的现象并不鲜见，而房屋的产权证书何时能够办妥往往遥遥无期，如在产权证书尚未办理完毕时，该房屋又面临拆迁时，就容易滋生纠纷。随着经济社会的发展房价不断的飞涨，房屋拆迁时，拆迁部门所支付的补偿金额往往高于同地段房屋的市场价格。但这此基本都是针对有产权证书的房产，无证房产则往往只能享受到极其有限的保护。

将无证建筑认定为违章建筑是拆迁方惯用的伎俩，通过认定为违章建筑进行强拆一方面减少拆迁补偿，另一方面也压缩了时间成本，但此种行为无疑严重地损害了被拆迁人的利益，有失公平原则。无证并非违章，应具体情况具体分析，现实中，即使属于违章建筑，往往也有着特定的产生原因，也应根据行政法中的“比例原则”即《行政处罚法》中的“过罚相当”原则给予合理补偿。至于如何补偿，可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关、行政机关是否存在行政不作为、乱作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。同时，对可能存在的无证房屋合法修建部分，应当给予等价的补偿或赔偿，对于属于被拆迁人的土地和投入修建的建筑材料装饰装修等修建成本皆应有寻求补偿的权利和适当的考量。

此外，农村居民在宅基地上修建住宅，只要经乡镇政府审核，并经县级政府批准后，就算没有取得宅基地使用权证，所建住房也不能认定为违章建筑。

四、无证房屋应如何进行补偿

（1）无证房屋可获得全额补偿的情形。

历史存留的房屋。法律上有法不溯及以往原则，这是我国法律制度基本原则之一，也可扩充至行政时效原则。一些建筑形成于上世纪七八十年代，或是更早至五六十年代，在当时很少的手续就可建成，如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑，这显然不行，所以，必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。

农村的房屋和城市中城中村改建的自建房。最开始农村建房管理较松，对产权这方面也没有管理到位，因此农村有很多无证房。无证房屋不等于违章建筑，只要是依法建造的房屋，即使没有产权证明，在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。

（2）无证房产拆迁补偿考虑因素。

可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。

①严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。但无论被征收人的房屋是否属于违建，对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。

②房屋建造的时候是合法的，但没有合法产权证明，是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的，且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住，应当得到合法补偿安置。

（3）无证房屋拆迁补偿标准及补偿方式。

无证房屋拆迁补偿标准。

每个地方的拆迁补偿标准是不一样的，政府部门会根据当地的拆迁管理办法进行估算、赔偿。您可以查看拆迁公告的具体规定，也可向当地土地部门咨询。如果有异议，可以申请行政复议或行政诉讼。

房屋拆迁补偿一般包括两类：

①房屋补偿费(房屋重置价格），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

②周转补偿费（过渡安置费），用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

房屋拆迁补偿方式分为两种：

①补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。

②补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

综上，无证房并不是违法建筑的代名词，对无证房一概不给予补偿是拆迁人无视被拆人合法权益的做法。无证房屋的所有人一定要对自己的房屋及权利有清楚的认识，在拆迁过程中关注拆迁人的主体资格、拆迁程序等是否有违法之处，以做到有备无患。如果有自己无法判断的问题一定要及时咨询专业人士，积极维护自己的合法权益。

四川睿桥律师事务所律师  陈小鹿

                                二0一九年三月二十九日